Tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2017

Dưới đây là toàn văn báo cáo về tình hình thị trường bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2017 do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) trình lên UBND TP. 

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm và dự báo thị trường bất động sản từ nay đến tết Mậu Tuất và năm 2018, như sau:

bất động sản tphcm
Ảnh minh hoạ

I/- TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 10 THÁNG ĐẦU NĂM 2017:

Thị trường bất động sản, sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng, đã phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. Năm 2015, thị trường đã đạt mức tăng trưởng rất cao, nhưng từ năm 2016 đã bắt đầu có dấu hiệu “chững lại”, và xu thế “chững lại” này vẫn tiếp tục diễn ra trong 10 tháng đầu năm 2017. Tổng quát tình hình 10 tháng đầu năm 2017, như sau:

1/- Tổng sản phẩm trong nước (GDP) 9 tháng đầu năm 2017 đã tăng 6,41%, dự báo gần như chắc chắn cả năm 2017 GDP sẽ tăng 6,7% đạt mục tiêu đã đề ra. Trong đó, khu vực công nghiệp và xây dựng (bao gồm lĩnh vực bất động sản) đã tăng trưởng khá, đạt 7,17% (đóng góp 2,45 điểm phần trăm, chiếm tỷ trọng 38,2% trong chỉ số tăng trưởng GPD).

Tổng sản phẩm nội địa thành phố Hồ Chí Minh (GRDP) 9 tháng đầu năm 2017 đã đạt được 775.874 tỷ đồng, tăng 8% (cùng kỳ chỉ tăng 7,76%), trong đó khu vực dịch vụ, công nghiệp và xây dựng tăng trưởng từ 7,7-7,8%, trong đó, bất động sản cùng với thương mại và vận tải kho bãi (logistics) là ba nhóm ngành tiếp tục chiếm tỷ trọng cao khoảng 27,31% trong GRDP của thành phố.

2/- Tăng trưởng huy động vốn và tăng trưởng tín dụng:

– Trên địa bàn cả nước, kết quả huy động vốn 09 tháng tăng trưởng khoảng 11,2%, giảm so với cùng kỳ năm trước (09 tháng đầu năm 2016 đạt 14,1%); Tăng trưởng tín dụng trong 09 tháng đạt khoảng 11,5% là mức tăng khá, so với các năm gần đây (cùng kỳ năm 2016 chỉ tăng trưởng 10,46%), trong đó, tỷ trọng cho vay đối với lĩnh vực xây dựng bất động sản có dấu hiệu giảm nhẹ, chỉ đạt khoảng 16,8%. Mặt bằng lãi suất được giữ tương đối ổn định; Mặc dù Chính phủ đã có Nghị quyết 46/NQ-CP ngày 09/06/2017 chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước “xem xét, đề xuất chính sách tín dụng hỗ trợ tiêu dùng, nhà ở”, tuy nhiên do đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, nên doanh nghiệp bất động sản vẫn rất khó tiếp cận nguồn tín dụng mới;

– Thành phố Hồ Chí Minh, trong 09 tháng đầu năm, các tổ chức tín dụng đã huy động vốn ước khoảng 1,98 triệu tỷ đồng, tăng gần 14% so với cùng kỳ năm 2016, trong đó, tiền gửi tiết kiệm chiếm tỷ trọng 51,6%, và yếu tố tích cực là tỷ lệ tiền gửi tiết kiệm dài hạn trên 12 tháng có xu thế tăng lên, chiếm khoảng 34% tổng số tiền gửi tiết kiệm; Tín dụng tăng trưởng cao, dư nợ ước hơn 1,6 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19,5% so với cùng kỳ năm trước. Do vậy, Thành phố có thể thực hiện được mục tiêu tăng trưởng tín dụng 21% trong năm 2017 như chỉ đạo của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Đáng lưu ý là tốc độ tăng trưởng tín dụng cao hơn so với tốc độ tăng trưởng huy động vốn, nhưng điểm tích cực là dư nợ cho vay trung hạn, dài hạn đã tăng lên, chiếm đến 53% tổng dư nợ; Dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn thường chiếm tỷ trọng khoảng 10% tổng dư nợ cao hơn mức dư nợ này của cả nước 6,5%; Riêng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở cho hơn 10.000 cá nhân, hộ gia đình đạt khoảng 4.740 tỷ đồng góp phần cải thiện nhà ở cho các đối tượng này; Thị trường chứng khoán đang dần trở thành kênh huy động vốn mới, quan trọng cho thị trường bất động sản, với nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã tham gia giao dịch trên thị trường chứng khoán như Vingroup, FLC, Novaland, Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh…;

Cả nước đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) 28,24 tỷ USD, tăng 1,6 lần so với cùng kỳ năm trước (10 tháng đầu năm 2016 chỉ đạt 17,6 tỷ USD), là mức tăng cao nhất trong 10 năm qua. Riêng thành phố Hồ Chí Minh đã thu hút được 5,03 tỷ USD nguồn vốn FDI, đứng đầu cả nước, tăng gấp 2 lần so với 10 tháng đầu năm 2016, trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo đứng đầu, chiếm 34,5%; lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng 32,9%, đứng thứ 2;

Lượng kiều hối về thành phố Hồ Chí Minh trong 09 tháng đầu năm đạt hơn 3,3 tỷ USD, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2016, trong đó, có khoảng 22% lượng kiều hối được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; Thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực kể từ ngày 15/08/2017, với việc VAMC quyết định thu giữ để phát mãi bằng hình thức đấu giá công khai dự án Sài Gòn One Tower là tài sản đảm bảo nợ xấu của Công ty M&C là biện pháp tích cực, sẽ góp phần làm lành mạnh hoạt động tín dụng, xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản, sẽ tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế và giúp tái khởi động các dự án bất động sản đã bị thế chấp, đã bị ngừng triển khai trong nhiều năm qua, và tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, lành mạnh.

– Nguồn thu ngân sách thành phố từ đất trong gần 10 tháng đầu năm 2017 đạt hơn 13.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ khoảng 9,5% tổng nguồn thu, ước cả năm sẽ thu từ đất được khoảng hơn 24.000 tỷ đồng, phần lớn là khoản nộp ngân sách của doanh nghiệp bất động sản; tuy nhiên, đến nay vẫn còn 916 đối tượng (bao gồm tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình) nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với giá trị hơn 1.115 tỷ đồng, cần phải được thu nộp vào ngân sách để phục vụ nhu cầu chi của thành phố.

3/- Đánh giá tình hình phát triển nhà ở của cá nhân, hộ gia đình; thực hiện chính sách nhà ở an sinh xã hội; và thị trường bất động sản:

– Trong 09 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố đã phát triển được 8,01 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 160,15 triệu m2, bình quân đạt 18,73 m2/người. Trong đó, Sở Xây dựng và các quận, huyện đã cấp 38.242 giấy phép xây dựng, giảm 8,41% so với cùng kỳ năm 2016, với tổng diện tích sàn xây dựng là 13,1 triệu m2; điểm đáng lưu ý là đã có 179 giấy phép xây dựng cấp cho doanh nghiệp và tổ chức, tăng 10,49%; nhưng chỉ có 38.063 giấy phép xây dựng cấp cho cá nhân, hộ gia đình, giảm hơn cùng kỳ năm trước;

Nhìn tổng thể, khu vực nhà dân tự xây dựng hiện nay vẫn còn chiếm tỷ lệ lớn nhất, với hơn 80% tổng diện tích nhà ở xây dựng mới; Tuy nhiên, các dự án nhà ở do doanh nghiệp đầu tư đang có xu thế ngày càng tăng lên, toàn thành phố hiện có 29 dự án nhà ở quy mô lớn với tổng mức đầu tư lên đến gần 158 ngàn tỷ đồng, trong đó, có 02 dự án có quy mô trên 50ha, và 27 dự án mà mỗi dự án có tổng mức đầu tư trên 3.000 tỷ đồng, hoặc có trên 1.500 căn hộ/căn nhà;

Thành phố cũng đang quyết liệt triển khai thực hiện “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị”, trong đó công tác phát triển nhà ở phục vụ an sinh xã hội, với 12 dự án nhà tái định cư với quy mô 12.558 căn hộ và nền nhà; Về công tác phát triển nhà ở xã hội, đã xây dựng hoàn thành 96 căn hộ thuộc dự án Khu nhà ở gia đình cán bộ thuộc Quân khu 7; và có 07 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, trong đó, điểm sáng là Công ty TNHH TM XD Lê Thành đang đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê gồm 930 căn đôi, tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân bằng nguồn vốn tư nhân;

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long đang đầu tư dự án nhà ở xã hội E-home’s gồm 730 căn tại phường Phú Hữu, quận 9, và dự án E-home’s gồm 1.007 căn tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh cũng bằng nguồn vốn tư nhân; Công ty Hoàng Quân cũng đã phải dùng thêm nguồn vốn tư nhân để tiếp tục xây dựng hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội đang triển khai; Tuy nhiên, mặc dù ngay từ tháng 06/2017, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hành Chính sách xã hội tiếp tục được giữ ở mức 4,8%/năm, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã bố trí 2.000 tỷ đồng, trong đó, có khoảng 1.160 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội vay, nhưng đến nay người mua nhà ở xã hội vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi này. Do chưa có nguồn vay ưu đãi, người mua nhà ở xã hội dự án E-home’s đang phải trả lãi vay mua nhà với lãi suất thỏa thuận, trong đó, mặc dù Công ty Nam Long đã hỗ trợ 2% lãi vay, nhưng người mua nhà vẫn phải trả lãi vay 7%/năm trong 02 năm đầu tiên, lãi suất các năm tiếp theo được thả nổi. Đây là điểm bất cập cần được giải quyết dứt điểm, Hiệp hội đã kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội bổ sung khoản chi hỗ trợ nhà ở xã hội vào danh mục chi ngân sách trung hạn (giai đoạn 2016-2020), để bố trí nguồn tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội đã được quy định trong Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ;

Hiệp hội cũng đã tham gia cùng Sở Xây dựng tổ chức cuộc thi sáng tác mẫu nhà ở xã hội cao tầng; Đối với chương trình di dời, tái định cư, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, với hơn 22.000 hộ, kinh phí dự toán khoảng 30.000 tỷ đồng, mà chỉ riêng dự án Nam Kênh Đôi (quận 8) đã phải di dời hơn 7.000 hộ với tổng kinh phí lên đến khoảng 14.000 tỷ đồng, Ủy ban nhân dân thành phố đã giao cho Tập đoàn Vingroup tự bỏ chi phí để lập quy hoạch chi tiết 1/500 theo đề nghị của Tập đoàn;

Công ty Hà Nội Ngàn Năm đã đề nghị được kết hợp với doanh nghiệp Nhật Bản để đầu tư dự án rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh); Đối với chương trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn, có liên quan đến việc tái định cư khoảng 35.000 hộ, đến nay, Ủy ban nhân dân các quận đã hoàn tất việc phân loại và kiểm định chất lượng toàn bộ 474 chung cư cũ, có 14 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm), trong đó, Ủy ban nhân dân quận 1 đã di dời xong các hộ dân còn lại ra khỏi chung cư Cô Giang hư hỏng nặng, nguy hiểm; 115 chung cư cấp C; 328 chung cư cấp B; và 11 chung cư không cần thiết kiểm định do đang thực hiện di dời hoặc đã chuyển đổi mục đích sử dụng; Đã có gần 100 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tham gia các dự án xây dựng lại chung cư cũ, và các dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư các hộ dân đang sống trên và ven các kênh rạch của thành phố;

– Trong 09 tháng đầu năm 2017, ngành tài nguyên môi trường thành phố đã cấp được 414.073 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trong đó, đã cấp 400.184 sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình, tăng 27,6% so với cùng kỳ năm 2016, giúp hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, góp phần tăng thêm nguồn sản phẩm giao dịch và tính minh bạch cho thị trường bất động sản, góp phần vào việc làm giảm dần tình trạng giao dịch bằng giấy tay trên thị trường ngầm;

– Trong gần 10 tháng đầu năm 2017, cả nước có hơn 105.000 doanh nghiệp được thành lập mới, riêng thành phố Hồ Chí Minh đã có 33.839 doanh nghiệp (chiếm 32,1% tổng số doanh nghiệp được thành lập mới của cả nước), trong đó có 2.018 doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ lệ 5,96%, với tổng vốn đăng ký là 191.365 tỷ đồng; nâng tổng số doanh nghiệp bất động sản lên đến 6.438 doanh nghiệp, trong tổng số 326.401 doanh nghiệp trên địa bàn thành phố. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang thu hút sự quan tâm đầu tư, khởi nghiệp của xã hội, nhưng cũng đặt ra vấn đề về năng lực hoạt động, tính chuyên nghiệp, và cơ quan quản lý nhà nước cần hết sức quan tâm công tác quản lý và hỗ trợ các doanh nghiệp mới thành lập;

– Thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong 09 tháng đầu năm 2017 đã có 61 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 28.639 căn (trong đó, có 25.320 căn hộ chung cư, 3.319 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 61.102 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.451 căn, chiếm tỷ lệ 26%, phân khúc trung cấp có 13.976 căn, chiếm tỷ lệ 48,8%, phân khúc bình dân có 7.212 căn, chiếm tỷ lệ 25,2%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng lớn nhất đến 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 09 tháng đầu năm; Đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ).

Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ bình dân vẫn còn khá thấp (chỉ chiếm 25,2%) chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động, sinh viên, người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư; Thị trường bất động sản đã có sự chuyển hướng quan trọng đầu tư bất động sản xanh, hình thành những vực ở có không gian sống với nhiều cây xanh, mặt nước, thân thiện môi trường, có nhiều tiện ích, dịch vụ, sử dụng thiết bị thông minh, tiết kiệm điện, nước, sử dụng năng lượng tái tạo, điển hình như: Khu đô thị Phú Mỹ Hưng; Khu đô thị Sala; đặc biệt, dự án Ehome 5 (Công ty Nam Long)đạt chứng chỉ xanh Edge của IFC; dự án Làng Sen; Diamond Lotus (Công ty Phúc Khang) xây dựng theo tiêu chuẩn xanh Leed Hoa Kỳ, Lotus Việt Nam…

– Về tình hình chuyển nhượng dự án (M&A), trong 09 tháng đầu năm 2017 đã có 29 dự án được mua bán, chuyển nhượng, trong đó có 11 dự án phải hoàn thiện thêm các thành phần hồ sơ theo quy định, và đã có 11 dự án đã được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận cho chuyển nhượng;

– Thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển khá ổn định, tỷ lệ lấp đầy khá cao, đạt trên dưới 80%, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hiện nay có khoảng hơn 1,8 triệu m2 sàn. Trong quý III/2017, nguồn cung chỉ bổ sung thêm khoảng 26.000 m2 văn phòng loại A; không có thêm nguồn cung văn phòng loại B; giá thuê văn phòng hạng A bình quân khoảng 36,7 USD/m2/tháng, giảm nhẹ so với tháng 06/2017 (37 USD/m2/tháng); hạng B khoảng 20,7 USD/m2/tháng, giảm nhẹ so với tháng 06/2017 (22 USD/m2/tháng); trong quý III/2017, nguồn cung mới văn phòng hạng A khoảng 32.000 m2; không có nguồn cung mới văn phòng hạng B;

– Thị trường trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi đang phát triển mạnh với nhiều thương hiệu Việt nổi tiếng như Co.op Mart, Satra Mart, VinMart, và đã có nhiều thương hiệu quốc tế thâm nhập thị trường rất mạnh như Aeon, Central, Auchan Super – Simply Mart, Family Mart, Seven Eleven, E Mart.., nhưng với việc phát triển thương mại điện tử, kinh doanh qua mạng, và các thương hiệu lớn của thế giới tiếp tục vào Việt Nam, kể cả thôn tính các thương hiệu Việt, đang tác động rất mạnh đến các doanh nghiệp kinh doanh thương mại trong nước. Đồng thời, với rất nhiều dự án chung cư có khối đế kinh doanh thương mại quy mô trung bình (chỉ khoảng vài trăm đến vài ngàn m2 sàn) thì nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác để khai thác, kinh doanh;

– Thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, hometel, serviced apartment) đang có sự phát triển rất mạnh, rất nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort; và việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 – 12%/năm trong 8 – 12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp; Một vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong hệ thống pháp luật mà Hiệp hội đã nhiều lần cảnh báo;

– Cơn sốt “giá ảo” đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của Lãnh đạo thành phố, và sự vào cuộc tích cực của các sở, ngành chức năng và các quận, huyện, đồng thời qua đó đã giúp tăng cường sự minh bạch thông tin về quy hoạch, về chính sách tách thửa đất ở của thành phố rất được người dân đồng tình, hoan nghênh; Tuy nhiên, hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè;

–  Để thực hiện việc cấp “sổ đỏ” cho người nước ngoài khi mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, Hiệp hội đã đề nghị và đã được Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có văn bản hướng dẫn các tỉnh và thành phố thực hiện, nhưng trên thực tế nhiều người nước ngoài mua nhà ở nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Đây cũng là vấn đề cấp bách cần phải được giải quyết trong thời gian tới;

– Tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng. Toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 09 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu Ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê…); tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng; về chất lượng xây dựng chung cư; chất lượng thiết bị; công trình phòng cháy chữa cháy; đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết; chưa làm “sổ đỏ” cho người mua nhà qua nhiều năm; trong đó có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp; hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn.

Bên cạnh đó, có nguyên nhân do hệ thống pháp luật chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả, như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản chế tài; và điều bất cập là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; quản lý phát triển nhà…(có lẽ đã hết hiệu lực) và lẽ ra phải được thay thế bằng Nghị định mới để triển khai các Luật mới, đã được Quốc hội thông qua năm 2014, 2015 nhưng trên thực tế đến nay vẫn chưa có;

– Thực hiện khoản 12 điều 6 Luật Nhà ở về việc nghiêm cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” (áp dụng kể từ ngày 01/01/2016) đã có tác động đến nhiều hộ dân và doanh nghiệp đã có hoạt động kinh doanh nhiều năm (thậm chí có những trường hợp đã kinh doanh ổn định vài chục năm qua) ở một số khu chung cư cũ có truyền thống vừa ở vừa kinh doanh, hoặc tầng trệt hoạt động kinh doanh, điển hình như tầng trệt chung cư cũ 91 Nguyễn Du, quận 1 chủ yếu là các văn phòng luật sư, công chứng, hoặc chung cư cũ trệt, một lầu số 90 – 114 Lê Lợi, quận 1 mà mỗi căn hộ tầng trệt, lầu 1 đều vừa ở vừa kinh doanh đã trên 50 năm. Quy định này cũng tác động đến việc khởi nghiệp của thanh niên thường chỉ cần có bàn làm việc và kết nối khách hàng thông qua hệ thống internet với rất ít lao động trong căn hộ chung cư của cha mẹ để tiết kiệm chi phí ban đầu. Đây là vấn đề cũng cần phải được xem xét, giải quyết có lý, có tình;

– Vừa qua, Bộ Tài chính công bố danh sách 60 dự án nhà ở sử dụng quỹ đất công do thực hiện chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc di dời nhà xưởng vào khu công nghiệp, đã được Chính phủ chỉ đạo chuyển sang cơ quan Thanh tra Chính phủ tham khảo trong quá trình thực hiện kế hoạch thanh tra về đất đai năm 2017, đã có tác động đến chủ đầu tư và cả người mua nhà, và đã đặt ra vấn đề cần phải khẩn trương sửa đổi, bổ sung Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 và Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010 của Thủ tướng Chính phủ;

Nhìn toàn cục, thị trường bất động sản 09 tháng đầu năm 2017 vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định, nhưng trong trạng thái chững lại; và vẫn còn dấu hiệu tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng thiếu cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha cung – cầu, nguồn cung nhà ở xã hội,  căn hộ nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ, có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền rất thiếu; trong lúc phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; đồng thời với việc gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững do đang còn vướng 05 “điểm nghẽn” sau đây:

(1) “Điểm nghẽn” tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin – cho”, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu;

(2) “Điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có giải pháp xử lý phù hợp;

(3) “Điểm nghẽn” chuyển nhượng dự án bất động sản do Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi có những dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, chưa tạo điều kiện để chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thay thế, khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, trong lúc, đây là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp;

(4) “Điểm nghẽn” chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn (đến nay mới chỉ có 01 quỹ đầu tư bất động sản trong nước là Quỹ đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 07/2016); Lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm); chưa có chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua căn nhà đầu tiên (loại nhà vừa túi tiền); Ngân hàng Nhà nước chưa đề xuất gói tín dụng nhà ở theo Nghị quyết 46/2017/NQ-CP của Chính phủ; và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 04 ngân hàng lớn (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội; Người mua nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm;

(5) “Điểm nghẽn” thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, ví dụ: Khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1(từ trên 20 tầng) trước đây đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng. Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 02 quy trình rất là nhiêu khê; hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017 đã quy định cấp tỉnh được thẩm định thiết kế các công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến dưới 75m (Việc điều chỉnh, sửa đổi này là quá ít). Như vậy, tất cả các công trình trên 24 tầng (75m) cũng vẫn phải thông qua Cục quản lý các hoạt động xây dựng thuộc Bộ Xây dựng thẩm định. Trong lúc năng lực đội ngũ cán bộ ngành xây dựng các thành phố trực thuộc trung ương hoàn toàn có thể đảm đương việc thẩm định các công trình cao tầng đến 100m, và tất nhiên, cũng sẽ có tỉnh có nhu cầu cần sự hỗ trợ của Bộ Xây dựng để thẩm định các công trình cao tầng cho cả trường hợp thấp hơn 75m, do năng lực của cán bộ Sở Xây dựng các tỉnh không đồng đều.

II/- DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 02 THÁNG CUỐI NĂM 2017 ĐẾN TẾT MẬU TUẤT VÀ NĂM 2018:

– Thị trường bất động sản vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục tình trạng chững lại so với năm 2016, dự báo trong giai đoạn 2017 – 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung – cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn; và sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị;

– Thành phố đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; xây dựng đô thị thông minh… là cơ sở để định hướng phát triển thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn;

– Với dân số hơn 93 triệu người đang trong giai đoạn dân số vàng. Trong đó, có gần 60% có độ tuổi dưới 35, có đến khoảng 50 triệu người sử dụng internet, chiếm 53% dân số (cao hơn tỷ lệ trung bình của thế giới là 46,64%), mở ra khả năng kinh doanh bất động sản qua mạng, tận dụng lợi thế công nghệ thông tin trong kỷ nguyên kỹ thuật số; Tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh, riêng đối với thành phố Hồ Chí Minh, dự kiến thu nhập GDP bình quân đầu người sẽ đạt 5.000 USD vào năm 2020 sẽ góp phần làm gia tăng nhu cầu tạo lập nhà ở, và phát triển thị trường bất động sản;

– Quy mô thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính của thành phố và đã có tính lan tỏa trong “Vùng thành phố Hồ Chí Minh”, nhất là tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh;

– Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật mới từ nay đến năm 2020, và có thể sẽ sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản); công cụ về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước; nhưng trên thực tế, tăng trưởng tín dụng năm 2017 có khả năng lên tới 21% dẫn đến quan ngại về sự phát triển nóng của nền kinh tế, có thể làm cho cơn sốt bất động sản quay trở lại); công cụ về quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở; công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp; chủ đầu tư phải giải chấp hoặc phải được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý thì mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai…), để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững; Dự báo bộ máy hành chính sẽ được tinh gọn và hiệu quả hơn; thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay;

– Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu;

– Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, trong đó, có phần nhờ vào việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu;

– Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản trong thời gian tới;

– Yêu cầu của thị trường bất động sản hiện đại đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc, phải tự cải cách và đổi mới, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, tinh thần doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng;

– Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư, internet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo; và xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng;

– Về dự báo có, hay không có “bong bóng” bất động sản trong 02 tháng cuối năm 2017 đến Tết Mậu Tuất và năm 2018, thì Hiệp hội nhận thấy khó có thể xảy ra, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; do các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn. Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản thì các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn;

– “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ X, trong đó có “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” với 03 chương trình lớn là: (1) Chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; (2) Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; (3) Chương trình chỉnh trang các khu dân cư cũ; và “Chương trình phát triển các khu đô thị mới” định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh; Chương trình phát triển nhà ở xã hội, sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, giải quyết nhà ở cho sinh viên, công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư sẽ là những chương trình động lực thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố;

– Thành phố đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới, trước hết là đường giao thông, cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt trên cao, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp “ăn theo” để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản cả trong trung hạn và dài hạn;

III/- ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MINH BẠCH, LÀNH MẠNH, ỔN ĐỊNH, BỀN VỮNG:

1/- Kiến nghị bổ sung chế định “Đất sử dụng cho du lịch” là một loại hình đất phi nông nghiệp được sử dụng ổn định, lâu dài tại Chương X Luật Đất đai 2013 để quản lý thống nhất theo định hướng của Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Kiến nghị quy định chặt chẽ “Đất sử dụng cho du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình, để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực;

Kiến nghị cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài;

2/- Kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định giao đất nông nghiệp ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng, tương tự như đất ở, nhằm cụ thể hóa việc thực hiện chính sách tam nông của Đảng, Nhà nước đối với nông nghiệp, nông dân, nông thôn.

3/- Về tài chính đất đai, Hiệp hội nhận thấy đây là vấn đề rất lớn trong pháp luật đất đai cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu thương mại, dịch vụ, các khu du lịch, nghỉ dưỡng (các dự án condotel), để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Hiệp hội kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai, như sau: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc …%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành”; và để thực hiện cơ chế này thì Hiệp hội đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo điều 112 Luật Đất đai, và để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

4/- Kiến nghị giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất các dự án được bổ sung giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân:

Tại khoản 8 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định “Trường hợp có bổ sung dự án, công trình mà phải thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật đất đai thì phải được Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) thông qua trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo”. Trên thực tế, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh mỗi năm thường chỉ họp 02 lần. Do vậy, để giải quyết trường hợp có bổ sung dự án giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân (nhất là dự án có tính chất đặc biệt hoặc cần thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 điều 62 Luật Đất đai, và khoản 8 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ theo hướng giao quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, và báo cáo lại Hội đồng nhân dân trong kỳ họp tiếp theo; hoặc cho phép Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân thông qua, và báo cáo lại Hội đồng nhân dân trong kỳ họp tiếp theo.

5/- Kiến nghị cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án:

Chuyển nhượng dự án bất động sản cũng là một “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản hiện nay, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này. Khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai quy định “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”; và tại khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:”Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”. Hiệp hội nhận thấy việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, và sửa đối khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Mới đây, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 15/08/2017, trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản về chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản theo cơ chế đã được xác lập tại Nghị quyết này.

6/- Kiến nghị cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta:

Khoản (2.d) điều 174 Luật Đất đai quy định tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”, không có quy định cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. Quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước và thị trường bất động sản, do chưa có căn cứ pháp lý để được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, để làm tăng thêm lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư. Hơn nữa, Luật Nhà ở đã cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người Việt Nam ở nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở như người Việt trong nước; Các đối tượng này cũng có nhu cầu thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. Hiệp hội được biết Tổng Cục đất đai đã lập đề án nghiên cứu vấn đề này, nhưng Hiệp hội nhận thấy nội dung vấn đề đã rõ, do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (2.d) điều 174 Luật Đất đai cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta để bảo đảm chủ quyền quốc gia.

7/- Kiến nghị có cơ chế để “Qũy phát triển đất” hoạt động hiệu quả, và phối hợp chặt chẽ với “Tổ chức phát triển quỹ đất” để thực hiện được vai trò tạo quỹ đất sạch cho đầu tư phát triển; giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi đất để thực hiện kế hoạch sử dụng đất theo quy hoạch đã được duyệt; thực hiện đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư, góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng:

Theo Luật Đất đai, “Quỹ phát triển đất” được quy định tại điều 111 có mục đích “để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, nhưng trên thực tế chưa hoạt động hiệu quả. Thành phố Hồ Chí Minh đã có “Quỹ Đầu tư phát triển” (HFIC) đang hoạt động rất hiệu quả, Hiệp hội đề nghị nên giao chức năng của “Quỹ phát triển đất” cho HFIC để thống nhất một đầu mối hoạt động tạo nguồn lực tài chính cho “Tổ chức phát triển quỹ đất”;

“Tổ chức phát triển quỹ đất” do Chính phủ thành lập theo điều 68 Luật Đất đai đã quy định: “Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường. hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác” (Theo quy định tại khoản (2.a) điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ), nhưng trên thực tế, “Tổ chức phát triển quỹ đất” chưa hoạt động hiệu quả, chưa chuẩn bị được quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển, nhất là “Tổ chức phát triển quỹ đất” chưa thể thực hiện được chức năng đấu giá quyền sử dụng đất, do hiện nay chỉ có duy nhất “Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản” thực hiện chức năng đấu giá, là đơn vị sự nghiệp do Bộ Tư pháp quản lý.

Do vậy, để thực hiện quy định tại khoản (4.c) điều 40 Luật Đất đai: “Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh”; khoản (1.e) điều 118 quy định đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp “Giao đất, cho thuê đất đối với đất nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất”, thì “Tổ chức phát triển quỹ đất” phải được phát huy đầy đủ vai trò và phải có cơ chế để thực hiện hiệu quả các quy định này. Như vậy, người có đất có điều kiện được bồi thường thỏa đáng, công bằng thì sẽ hạn chế tối đa việc khiếu kiện nhất là tình trạng khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay; các nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận quỹ đất một cách minh bạch, bình đẳng; và tạo được nguồn thu ngân sách rất lớn.

Hiệp hội đề nghị chỉ thực hiện việc chỉ định nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu, nhất là trong các trường hợp đặc biệt theo điều 26 Luật Đấu thầu; hạn chế tối đa việc chỉ định nhà đầu tư đối với các khu đất vàng, hoặc khi thực hiện phương thức xây dựng – chuyển giao (BT), hợp tác công – tư (PPP), hoặc khi thực hiện chủ trương cổ phần hóa, hoặc trong quá trình thực hiện thu hồi quỹ đất do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; mà điển hình là bài học rất quý từ thực tiễn tổ chức thành công buổi đấu giá khu đất công tại số 23 Lê Duẩn, quận 1: Giá khởi điểm đấu giá là 558 tỷ đồng, có 13 doanh nghiệp tham dự đấu giá, sau 16 vòng đấu giá, mức giá thắng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm, giúp ngân sách nhà nước thu được đúng giá trị khu đất.

Nhưng để phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất thì cần phải cấp vốn ban đầu đủ để hoạt động (theo hình thức vay có hoàn trả), có phương pháp làm việc linh hoạt, và có cơ chế kiểm soát chặt chẽ đề phòng tiêu cực, tham nhũng.

8/- Kiến nghị bổ sung trở lại chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” khi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính logic, đồng bộ của pháp luật đất đai:

– Luật Đất đai 2003 có 03 chế định về chấp thuận chủ đầu tư dự án: (1) Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (2) Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất; (3) Đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nhưng Luật Đất đai 2013 chỉ còn giữ lại 02 chế định: (1) Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo điều 169); (2) Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất (từ điều 117 đến 119); Chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” không còn giữ lại trong Luật Đất đai 2013 là chưa thật logic. Năm 2014, chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” đã được đưa vào Luật Đấu thầu, nhưng Luật Đấu thầu chỉ giải quyết vấn đề về thủ tục, điều kiện, quy trình đấu thầu. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị bổ sung trở lại chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” khi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 (luật nội dung) để đảm bảo tính logic, đồng bộ của pháp luật đất đai.

9/- Kiến nghị cho miễn, giảm, hoặc chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ:

Khoản (1.a) điều 110 Luật Đất đai quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này về tổng thể là đúng, nhưng chưa thật hợp lý và chưa tạo được chính sách khuyến khích đối với các dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (có giá cho thuê tương đương nhà ở xã hội cho thuê). Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh đang khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bán giá rẻ, cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập thấp, công nhân, lao động và người nhập cư (Căn cứ tình hình thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh,  Hiệp hội đề xuất có thể xem là nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ nếu có mức giá cho thuê tối đa đến 03 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 01 phòng ngủ; đến 05 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 02 phòng ngủ).

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (1.a) điều 110 Luật Đất đai theo hướng giao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét: “Cho miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ phù hợp với đặc điểm từng dự án và tình hình của địa phương”; hoặc trong lúc chưa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai hiện nay thì Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm cơ chế: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ được tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời dự án” (do cách làm này không trái Luật Đất đai 2013 mà chỉ là sự vận dụng phù hợp). Nếu chủ đầu tư chuyển mục đích dự án thành nhà ở thương mại để bán thì phải nộp tiền sử dụng đất.

10/- Kiến nghị cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích từ 25 m2 đến 45 m2 với tỷ lệ không quá 25% tổng số căn hộ của dự án, tại một số quận ven và huyện ngoại thành:

– Luật Nhà ở năm 2005 quy định diện tích căn hộ chung cư nhà ở thương mại không thấp hơn 45 m2; diện tích căn hộ nhà ở xã hội từ 30 m2 đến 60 m2 sàn. Bộ “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” của Bộ Xây dựng quy định căn hộ nhà ở thương mại không thấp hơn 45m2, căn hộ nhà ở xã hội từ 30-60m2 sàn dựa trên Luật Nhà ở 2005, nhưng Luật Nhà ở 2005 đã hết hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015;

– Điều 24 Luật Nhà ở 2014 đã quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại: “1. Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 2. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”;

– Tại khoản 3 điều 55 về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội đã quy định: “3. Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội”.

Như vậy, Quốc hội đã giao thẩm quyền cho Chính phủ (Bộ Xây dựng) ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở đối với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của xã hội, và đặc điểm của từng địa phương, nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành Bộ Quy chuẩn xây dựng mới. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị:

10.1)- Kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành “Tiêu chuẩn Quốc gia về nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” và “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng” để thay thế “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” và “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD”, trong đó, có quy định về tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư nhà ở thương mại, nhà ở xã hội; Căn hộ chung cư nhà ở xã hội, căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Tỷ lệ căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án hoặc của tòa nhà chung cư;

10.2)- Đối với thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội kiến nghị có thể cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn tại một số quận ven và các huyện ngoại thành thì phù hợp hơn.

11/- Kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, hoặc Thủ tướng Chính phủ cho phép thí điểm thực hiện việc giao thẩm quyền cho chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại các quận, huyện của thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Nội được cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ); Về lâu dài, đề nghị sửa đổi Luật Đất đai để Ủy ban nhân dân cấp huyện được cấp sổ đỏ lần đầu cho tổ chức (Riêng tổ chức là cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài vẫn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp sổ đỏ theo điều 105 Luật Đất đai):

12/- Về việc quản lý, sử dụng quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông, rạch:

– Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố sông nước, ven biển với điểm nhấn đặc sắc là sông Sài Gòn và các kênh rạch. Đây là tài sản vô cùng quý giá của thành phố, của người dân thành phố, và cũng là nguồn lực góp phần phát triển kinh tế – xã hội, thu hút khách du lịch trong nước, quốc tế. Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định 150/2004/QĐ-UBND ngày 09/06/2004 và Quyết định 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/04/2017 quy định về quản lý, sử dụng hành lanh trên bờ sông, suối, kênh rạch, mương và hồ công cộng trên địa bàn thành phố đã tạo khung pháp lý để quản lý, sử dụng quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông, rạch. Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai để quy định trong trường hợp chủ đầu tư được giao dự án, sẽ được giao ranh đất dự án đến mép cao bờ sông rạch, sẽ chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng kè bờ bảo vệ (kết hợp với nắn mép bờ cao theo phương thức bù trừ để chỉnh trị dòng chảy và làm đẹp cảnh quan), đường ven sông, công viên, mảng xanh, các công trình dịch vụ phục vụ công cộng trong khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch và được quyền khai thác, sử dụng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền; Đối với các dự án cũ trước đây mà chưa giao quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch thì cần có cơ chế, chính sách khuyến khích các chủ đầu tư dự án đó, hoặc mời gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư, khai thác kinh doanh để sử dụng hiệu quả quỹ đất ven sông rạch để phục vụ công cộng, hoặc khai thác kinh doanh có thời hạn.

– Hiệp hội cũng đề nghị Thành phố chỉ đạo rà soát kỹ quy hoạch phát triển khu vực ven sông Sài Gòn trong quá trình điều chỉnh Quy hoạch chung của thành phố hiện nay, không để tiếp tục tình trạng phát triển các tòa nhà cao tầng quá dày đặc, lấn át sông Sài Gòn, hoặc biến một phần không gian sông Sài Gòn thành không gian riêng của dự án nhà ở, để đảm bảo cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.

13/- Kiến nghị cơ chế để thực hiện “quyền góp vốn quyền sử dụng đất”:

Điều 167 Luật Đất đai đã quy định người sử dụng đất có “quyền góp vốn quyền sử dụng đất” để cùng làm ăn chung, hoặc góp vốn vào các dự án kinh tế, dự án nhà ở. Đây là chính sách mới tương tự như chính sách của các nước tiên tiến mà điển hình là Thụy Điển có rất nhiều hợp tác xã, đặc biệt là hợp tác xã phát triển nhà ở. Nếu thực hiện theo phương thức này để chỉnh trang đô thị cũ, phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới, khu nhà ở, khu công nghiệp, dịch vụ… thì người sử dụng đất có lợi, tài sản quyền sử dụng đất của mình sau khi góp vốn vào doanh nghiệp sẽ sinh lợi, được ưu đãi mua hoặc thuê nhà, tạo được sự đồng thuận xã hội; chủ đầu tư cũng có lợi vì giảm được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân…

Nhưng trong thời gian qua, phương thức này gần chưa được thực hiện trên thực tế nên không phát huy được tác dụng. Tại thành phố Hồ Chí Minh, được biết chỉ có dự án Khu đô thị Cảng biển Hiệp Phước có phương án vận động chủ đất góp vốn quyền sử dụng đất nhưng không thu hút được người dân tham gia. Các chủ đầu tư dự án hầu như chỉ tập trung thương lượng, bồi thường với các chủ đất dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện, xung đột lợi ích trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng dự án. Nguyên nhân chủ yếu chưa thực hiện được phương thức này là:

(1) Chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phương thức người dân góp vốn vào dự án bằng quyền sử dụng đất;

(2) Chưa tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ lợi ích khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

(3) Chưa có cơ chế tổ chức thực hiện hiệu quả để dân tin;

(4) Người dân chưa yên tâm về việc sẽ được đảm bảo chắc chắn quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện dự án, nhất là quyền lợi nhà ở trong dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng lại chung cư cũ, di dời nhà trên và ven kênh rạch;

(5) Pháp luật chưa có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần (có thể bị giảm vốn, mất vốn trong quá trình kinh doanh);

(6) Quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn, sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chưa có cơ chế để đảm bảo người sử dụng đất được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo để đảm bảo quyền lợi khi góp vốn. Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cần ban hành cơ chế để khuyến khích người dân và chủ đầu tư thực hiện quyền góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án.

14/- Kiến nghị bổ sung chủ thể “tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài” là người sử dụng đất (có thời hạn tối đa không quá 50 năm hoặc theo quy định của Luật Đất đai) sau khi đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; và kiến nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sớm triển khai cấp “sổ đỏ” cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

14.1)- Điều 5 Luật Đất đai không có quy định chủ thể sử dụng đất là “tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài”. Trong lúc Luật Nhà ở đã cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, được sở hữu nhà trong thời hạn tối đa không quá 50 năm, và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, trong đó có quyền sử dụng đất ở; Luật Đầu tư đã cho doanh nghiệp nước ngoài đầu tư dự án có sử dụng đất tương tự như doanh nghiệp trong nước.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị bổ sung chủ thể người sử dụng đất là “tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài” vào điều 5 Luật Đất đai; Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung thêm 01 điều vào Mục 4 Chương XI Luật Đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là “tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài” để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật; Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 105 Luật Đất đai đối tượng “tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài” thuộc diện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp sổ đỏ;

14.2)- Tháng 3 và tháng 5/2017, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đã có văn bản hướng dẫn các địa phương về các khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sớm triển khai cấp “sổ đỏ” cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Luật Nhà ở.

15/- Kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 151 Luật Đất đai 2013 để điều chỉnh quy định sử dụng đất đối với “đất đặc khu kinh tế”:

Hiện nay, Nhà nước đang chỉ đạo thành lập các “đặc khu kinh tế” với môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, dự kiến sẽ giao quyền sử dụng đất có thời hạn tối đa đến 99 năm. Chế định này chưa được quy định trong Luật Đất đai 2013. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 151 Luật Đất đai 2013 về “đất khu kinh tế” để bổ sung thêm quy định về “đất đặc khu kinh tế” để phù hợp với tình hình phát triển mới hiện nay.

16/- Kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 143, điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định về việc tách thửa đất ở đô thị, tách thửa đất ở nông thôn, theo hướng giao quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định để phù hợp với đặc điểm tình hình của từng địa phương:

Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đang chỉ đạo sửa đổi, bổ sung Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và khắc phục tình trạng đầu nậu lợi dụng để tách thửa tràn lan, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây nên những đợt sốt giá đất nền thời gian qua. Tại thành phố có những thửa đất ở lớn có diện tích trên 2.000 m2. Theo quy định của điều 144 Luật Đất đai 2013 về đất ở đô thị thì người sử dụng đất có quyền tách thửa đất ở này. Hiệp hội và Sở Tài nguyên Môi trường đã kiến nghị Thành phố ban hành quy định tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000 m2 trở lên thì phải lập dự án để quản lý chặt chẽ về quy hoạch, nhưng đã có ý kiến không tán thành đề xuất hợp lý này với lập luận là chưa được quy định cụ thể torng Luật Đất đai.

Để đảm bảo tính thống nhất và minh bạch của pháp luật đất đai, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 143, điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định về việc tách thửa đất ở đô thị, tách thửa đất ở nông thôn, theo hướng giao quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định để phù hợp với đặc điểm tình hình của từng địa phương.

17/- Kiến nghị sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 để có cơ chế hỗ trợ các dự án dở dang do giải phóng mặt bằng trên 80%, đảm bảo hài hòa quyền lợi người dân và doanh nghiệp:

Theo điều 62 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội… đều thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất, nhưng trên thực tế, nhiều dự án nhà ở thuộc địa bàn chỉnh trang đô thị nhưng doanh nghiệp vẫn phải tự tiến hành công tác giải phóng mặt bằng thông qua việc thương lượng bồi thường hoặc mua lại từ người chủ đất; nhiều dự án đã được bồi thường hơn 80% diện tích, thậm chí đến 98% diện tích đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thương lượng bồi thường được để triển khai đầu tư, phần lớn là do chủ đất đòi bồi thường với giá cao phi lý.

Hiện nay, tại thành phố Hồ Chí Minh có 280 dự án bị tạm ngừng triển khai do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do vướng giải phóng mặt bằng; Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi công bố các khu vực chỉnh trang đô thị, thì được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài; và có cơ chế hỗ trợ những dự án đã bồi thường tử 80% diện tích trở lên để giải phóng phần mặt bằng còn lại để sớm đưa dự án vào triển khai thực hiện, Hiệp hội đề xuất có thể bằng cơ chế thông qua quyết định của tòa án để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người có đất và cả chủ đầu tư, mà các bên liên quan có nghĩa vụ chấp hành bản án của tòa.

18/- Kiến nghị thống nhất điều kiện được chỉ định chủ đầu tư dự án:

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, thay thế từ “đất ở” thành từ “đất” (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) tại khoản 1 và khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở như sau: “1. Sử dụng diện tích đất (đất ở và các loại đất khác) thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”; “4. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc đất ở và các loại đất khác) theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” để phù hợp với khoản (1.b) điều 169 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, và để giải quyết ách tắc trong việc chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay.

19/- Kiến nghị bổ sung Luật Đất đai cơ chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự tham gia chủ động, tự giác của dân cư để thực hiện chỉnh trang đô thị:

Khoản (4.c) điều 40 Luật Đất đai 2013 quy định “Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh”; Khoản 3 điều 112 Luật Nhà ở đã quy định: “Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt”. Để thực hiện được các quy định này thì phương thức “Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang – tái phát triển đô thị” mà thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện thành công các dự án theo phương thức này ngay từ đầu những năm 1990, điển hình là dự án cải tạo, chỉnh trang khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5.

Đây là phương pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ các thửa đất riêng lẻ, méo mó, giá trị thấp do chưa có hạ tầng đầy đủ, mà mỗi người chủ thửa đất tự nguyện dành một phần thửa đất của mình đóng góp vào dự án để mở rộng, nâng cấp hệ thống giao thông, hạ tầng khu vực, từ đó giá trị đất khu vực dự án được nâng lên, sản phẩm chủ yếu là phát triển chung cư cao tầng, phục vụ tái định cư tại chỗ và dành một phần quỹ nhà dôi dư để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đã bỏ ra, với lợi nhuận hợp lý; Các quyền về đất đai được chuyển cho chủ sở hữu nhà (căn hộ) mới theo mục tiêu của dự án; trong đó có vai trò của 03 trụ cột để thực hiện cơ chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai:

– Trụ cột 1: Cơ quan nhà nước với vai trò kiến tạo chính sách, cơ chế, phê duyệt ranh quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý (trọn ô phố, khối phố, hợp nhất các thửa đất nhỏ, méo mó thành thành thửa đất lớn hơn, hợp khối các nhà liền kề cũng là phương thức hiệu quả để người dân tham gia tự chỉnh trang khu dân cư lụp xụp, khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo; đã tạo điều kiện cho người dân tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư thu hồi được vốn và Nhà nước chỉ chi nguồn vốn tối thiểu từ ngân sách nhưng đạt hiệu quả rất cao), thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi, điều phối chung, trong đó có vai trò rất lớn của hệ thống chính quyền cấp quận và phường trong việc vận động, thuyết phục người dân đồng thuận;

– Trụ cột 2: Doanh nghiệp chủ đầu tư với vai trò tổ chức thực hiện dự án; các tổ chức tín dụng có liên quan với vai trò hỗ trợ cho chủ đầu tư và người dân;

– Trụ cột 3: Cộng đồng dân cư trong khu vực dự án vừa là chủ thể tham gia vừa là người thụ hưởng, cần đạt được sự đồng thuận, tự giác và chủ động tham gia dự án “Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang – tái phát triển đô thị” thì mới đạt được hiệu quả trong công tác chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp; xây dựng lại, cải tạo các chung cư cũ hư hỏng; chỉnh trang các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch trên địa bàn thành phố.

20/- Đề nghị Nhà nước sử dụng linh hoạt, hiệu quả các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch – kế hoạch, cải cách thủ tục hành chính, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản:

20.1)- Công cụ về thuế:

Thuế là công cụ hàng đầu để điều tiết thị trường bất động sản. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng bất động sản; Để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng bất động sản sau khi tạo lập trong năm đầu tiên; Để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước đã áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%;

Trước đây, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản có 02 cách tính thuế: hoặc bằng 22% trên thu nhập chịu thuế, hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch; nhưng theo Luật thuế hiện nay thì chỉ có 01 cách tính là tính bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch, đã dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế; Bộ Tài chính đang dự thảo Luật Thuế tài sản, Luật Thuế đánh trên người có nhiều nhà để nhằm ngăn ngừa đầu cơ trên thị trường bất động sản. Về vấn đề này, Hiệp hội nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính dự kiến đánh thuế người có nhiều nhà, người bán nhà nhằm mục đích kinh doanh trong thời gian ngắn sau khi mua (trong vòng 01 năm) kể từ ngày tạo lập để chống đầu cơ, giúp làm tăng nguồn cung, tạo lập sự công bằng xã hội, tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực có thể mua được nhà ở.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản đang chững lại, Hiệp hội đề nghị nên có lộ trình đến khoảng năm 2020-2021 sẽ trình Quốc hội các đề xuất đánh thuế bất động sản này thì phù hợp hơn.

20.2)-  Công cụ về tín dụng:

– Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có 15%, 20% vốn chủ sở hữu, còn lại đến 80%, 85% vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 02 nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, mà trước hết là nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án.

Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng; Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng. Trong những năm qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã sử dụng công cụ tín dụng nhiều lần, có lúc thành công, cũng có lúc chưa thành công, như trong năm 2006, năm 2007, đã thực hiện chính sách tín dụng nới lỏng, thậm chí nhiều ngân hàng thương mại đã cho vay dễ dãi, dưới chuẩn đã dẫn đến bong bóng bất động sản 2007; năm 2009, Chính phủ cấp nguồn tín dụng kích cầu đầu tư tương đương 1 tỷ USD, nhưng các ngân hàng lại không có biện pháp hiệu quả để kiểm soát việc sử dụng dòng tiền đúng mục đích, nên đã góp phần dẫn đến thị trường bất động sản quay trở lại tình trạng bong bóng năm 2010; Chính sách tín dụng thắt chặt tháng 3/2008, tháng 2/2011, lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm đã ngay lập tức làm thị trường bất động sản bị đóng băng kéo dài mà hậu quả đến nay vẫn chưa khắc phục hết được;

Năm 2013, Chính phủ triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng mà 2/3 dùng để kích cầu trực tiếp đến người tiêu dùng, đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường bất động sản, và hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, và đã góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay; Năm 2014, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN, nhưng chỉ sau khi áp dụng được hơn 01 năm đã được điều chỉnh ngay bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN; Năm 2017, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 21% và đang nghiên cứu chính sách tín dụng nhà ở… Chính sách tín dụng đã và đang trở thành công cụ hiệu quả để điều chỉnh thị trường bất động sản;

– Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng “Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng” theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

20.3)- Công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở, và các công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản, bảo vệ người tiêu dùng bất động sản:

– Theo pháp luật quy định, tất cả các dự án có sử dụng đất, các dự án phát triển đô thị, nhà ở đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở của địa phương. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì Nhà nước chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất ra thị trường nhiều hơn, chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án bất động sản hơn; Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế nguồn cung quỹ đất ra thị trường, hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án bất động sản. Do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, cần được sử dụng hiệu quả và tiết kiệm, dành quỹ đất dự trữ, quỹ đất chưa sử dụng làm nguồn lực dự trữ cho các thế hệ tương lai.

– Pháp luật đã quy định cơ chế, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; phải giải chấp hoặc được ngân hàng nơi nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật… trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, trước khi bàn giao nhà ở cho khách hàng, đều nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng, và đảm bảo cho thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

20.4)- Cải cách thủ tục hành chính:

Hiệp hội đề nghị các Bộ, ngành, các địa phương triển khai thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 35/NQ-CP ngày 16/05/2016 “Về hỗ trợ và phát triển doanh nghiệp đến năm 2020”; Nghị quyết 19-2017/NQ-CP ngày 06/02/2017 “Về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2017, định hướng đến năm 2020” của Chính phủ để tạo môi trường kinh doanh thuận lợi, minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh cho cộng đồng doanh nghiệp và người dân.

Hiệp hội đề nghị Lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạo cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nâng cao trách nhiệm người thực thi công vụ. Hiệp hội hoan nghênh Sở Xây dựng đã ban hành cơ chế cấp giấy phép xây dựng qua mạng cấp độ 3 phục vụ thiết thực nhu cầu xin phép xây dựng của hộ gia đình, cá nhân; Sở Tài nguyên Môi trường đã công bố danh mục các dự án nhà ở thế chấp tại ngân hàng đã cung cấp thông tin rất cần thiết cho người mua nhà hình thành trong tương lai; Sở Quy hoạch Kiến trúc đã hoàn thành quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 trên địa bàn thành phố và đã thí điểm công bố thông tin quy hoạch tại 3 phường của quận Thủ Đức mà người dân có thể truy cập thông tin bằng điện thoại thông minh 24/7 và dự kiến hoàn thành công việc này vào cuối năm 2017; Sở Giao thông Vận tải đã tập trung triển khai các dự án hạ tầng giao thông đô thị trọng điểm phục vụ cho đầu tư phát triển, giải quyết một bước vấn nạn ùn tắc giao thông. Hiệp hội nhận thấy hiện nay các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn phải mất rất nhiều thời gian, công sức để làm các thủ tục chuẩn bị đầu tư cũng như triển khai thực hiện dự án, vẫn còn phải chịu các khoản chi phí không chính thức không hề nhỏ .

Để khắc phục tình trạng này, bên cạnh việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản hóa, tiêu chuẩn hóa qua mạng internet, và Nhà nước đang tinh giản bộ máy, nâng cao chất lượng cán bộ, công chức, viên chức, thì Hiệp hội đề nghị Nhà nước có giải pháp tăng lương cho cán bộ, công chức, viên chức để gia đình có mức sống khá (cao hơn mức trung bình của xã hội) để toàn tâm toàn ý phục vụ nhân dân.

20.5)- Kiến nghị xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia (Database) trong đó có dữ liệu về quy hoạch, đất đai, nhà ở, xây dựng, thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản:

Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia (Database) là công tác hết sức quan trọng và cần thiết. Hiệp hội đề nghị tích hợp với Đề án cấp mã số định danh cá nhân, thẻ căn cước công dân để quản lý tổng hợp các thông tin có liên quan phục vụ hiệu quả công tác quản lý nhà nước và nhu cầu tìm hiểu thông tin của doanh nghiệp và công dân.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN ĐƯỢC NGHIÊN CỨU ĐỂ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGANG TẦM VỚI CÁC THÀNH PHỐ TRONG KHU VỰC ĐÔNG NAM Á, LÀ ĐÔ THỊ THÔNG MINH, THÍCH ỨNG ĐƯỢC VỚI TÌNH TRẠNG BIẾN ĐỔI KHÍ HẬU TOÀN CẦU, NƯỚC BIỂN DÂNG, CÓ CHẤT LƯỢNG CUỘC SỐNG TỐT, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG:

1/- Về các cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2007, năm 2010; khủng hoảng “đóng băng” thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008 – 2009; giai đoạn 2011 – 2013 đã gây tác hại rất lớn đến nền kinh tế, đến an sinh xã hội, đến sự bền vững của thị trường bất động sản, mà di chứng còn kéo dài đến ngày nay vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn:

1.1)- Các cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2007, năm 2010:

Các cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2007, 2010 có thể bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:

– Tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao; năm 2007 được đánh giá là năm mà nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng toàn diện; thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ;

– Có nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%, trong đó, một phần rất lớn đổ vào bất động sản, bên cạnh đó là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản; Có thể đã có hiện tượng kiểm soát không chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích;

– Xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và có dấu hiệu có giới đầu cơ bất động sản cầm trịch các đợt sốt giá;

– Riêng cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2010 có thể còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 01 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có thể có một phần đáng kể nguồn vốn này được đầu tư vào bất động sản mà không được kiểm soát chặt chẽ.

1.2)- Các cuộc khủng hoảng “đóng băng” thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008 – 2009; giai đoạn 2011 – 2013:

Các cuộc khủng hoảng “đóng băng” thị trường bất động sản giai đoạn trong 2008 – 2009; giai đoạn 2011 – 2013 có thể bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:

– Tình hình khủng hoảng kinh tế thế giới bị năm 2008 đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam;

– Mối quan hệ hữu cơ giữa chỉ số tăng trưởng GDP và thị trường bất động sản đã thể hiện rất rõ qua các năm như sau: Tăng trưởng GDP năm 2008 chỉ đạt 6,23% (thấp hơn kế hoạch đặt ra là 8,5 – 9%); Tăng trưởng GDP năm 2009 sụt giảm, chỉ đạt 5,32%; Tăng trưởng GDP năm 2011 cũng chỉ đạt 5,89%; Tăng trưởng GDP năm 2012 sụt giảm mạnh, chỉ đạt 5,03%, sản xuất khó khăn, đình đốn, thất nghiệp gia tăng, các tầng lớp dân cư bị giảm thu nhập; Tăng trưởng GDP năm 2013 bắt đầu phục hồi nhẹ, đạt 5,42%; Tăng trưởng GDP năm 2014 tăng nhẹ, đạt 5,98%;  Tăng trưởng GDP năm 2015 tăng 6,68% cao nhất trong 05 năm; Tăng trưởng GDP năm 2016 đạt 6,21% giảm nhẹ, tương ứng với thị trường bất động sản từ năm 2016 cũng đã bị chững lại, sụt giảm nhẹ;

– Khi thị trường bất động sản đang ở đỉnh của “bong bóng”, ngày 31/03/2008, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 08/2008/NQ-CP dùng biện pháp hành chính bằng chính sách tập trung ưu tiên thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, chủ động và linh hoạt; Từ 01/10/2008, lãi suất cơ bản tăng lên 14%/năm dẫn đến lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm, gây khó khăn rất lớn cho sản xuất kinh doanh; Khi thị trường bất động sản quay trở lại đỉnh của “bong bóng” vào cuối năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/2011/NQ-CP ngày 24/02/2011 tiếp tục dùng biện pháp hành chính bằng chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng để kiềm chế lạm phát, “giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản”… Ngay lập tức, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng đóng băng từ thời điểm tháng 03/2008 và từ tháng 02/2011, trong đó ngành xây dựng bất động sản tăng trưởng âm năm 2008; thị trường bất động sản trầm lắng trong năm 2011 như nhận định, đánh giá của Chính phủ.

– Thị trường bất động sản đến thời điểm năm 2012 đã xuất hiện 02 vấn nạn rất lớn, đó là hàng tồn kho và nợ xấu, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước thì nợ xấu bất động sản là 28.000 tỷ đồng, chiếm 13,5% tổng dư nợ bất động sản; Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, nợ xấu là 4.125 tỷ đồng, chiếm 6,27%, hàng tồn kho bất động sản lên đến 14.000 căn hộ không bán được (con số thống kê này chưa đầy đủ vì mới chỉ tính trên 36/1.283 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, nên vẫn còn phần chìm của tảng băng hàng tồn kho mà có thể chưa được thống kê hết, và có thể đang nằm trong các dự án là tài sản đảm bảo cho các khoản nợ xấu ngân hàng đang được xử lý, và có thể đang nằm trong số khoảng 280 dự án bất động sản ngừng triển khai trên địa bàn thành phố). Để giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản, trước hết là nợ xấu và hàng tồn kho có thể dẫn đến tác động dây chuyền đến nền kinh tế, sau khi làm việc với thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ “Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu”, với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, với lãi suất cho vay chỉ từ 5% – 6%/năm, mà trong đó 2/3, tương đương với 21.000 tỷ được giải quyết cho người mua nhà ở xã hội, người mua nhà ở thương mại quy mô nhỏ và vừa, có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng/căn; 1/3 tương đương với 9.000 tỷ cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay.

Thực chất của chính sách tín dụng này là kích cầu tiêu dùng (khác hẳn với gói tín dụng kích cầu đầu tư 01 tỷ USD năm 2009) nên đã đạt được hiệu quả tích cực: Đã giải ngân hơn 32.000 tỷ đồng, giúp cho hơn 56.000 cá nhân, hộ gia đình tạo lập được nhà ở, góp phần giải quyết được một phần hàng tồn kho, nợ xấu, và cũng là một nguyên nhân giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013.

Từ các cuộc khủng hoảng nói trên, có thể nhận thấy rất rõ vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế, đối với thị trường bất động sản. Khi Nhà nước điều tiết bằng các công cụ đòn bẩy, các công cụ kinh tế như thuế, chính sách tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch,  chính sách kích cầu mà trọng tâm là kích cầu tiêu dùng, thì hiệu quả công tác quản lý nhà nước đạt hiệu quả tích cực; Biện pháp hành chính chỉ nên sử dụng để đối phó với các trường hợp bất khả kháng mà thôi.

2/- Hiệp hội rất nhất trí và hoàn toàn ủng hộ định hướng chuyển đổi khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị:

Nếu thực hiện định hướng chuyển đổi khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị, thì theo các nhà khoa học đã tính toán, sẽ giúp làm tăng GRDP của thành phố lên 2,73 lần, và sẽ tạo điều kiện phát triển rất mạnh nền kinh tế và thị trường bất động sản của thành phố trong thời gian tới. Thành phố Hồ Chí Minh có 118.052 ha đất nông nghiệp, nhưng chỉ đem lại giá trị khoảng 6.494 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 0,89% GRDP, giá trị gia tăng chỉ đạt 55 triệu đồng/ha; trong khi đó, đất công nghiệp – dịch vụ chỉ có 14.264 ha nhưng đã tạo được giá trị đến 726.978 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng đến 99,11% GRDP, giá trị gia tăng đã đạt đến 50,9 tỷ đồng/ha; thành phố còn có khu dự trữ sinh quyển thế giới Rừng Sác – Cần Giờ với quy mô diện tích hơn 70.000 ha vừa là khu dự trữ sinh quyển, vừa là lá phổi xanh, vừa là rừng phòng hộ cực kỳ quý giá.

Tuy nhiên, thành phố vẫn cần giữ lại quỹ đất nông nghiệp ở mức cần thiết để phát triển nông nghiệp công nghệ cao, hiện đại, trở thành trung tâm về giống mới cây trồng, vật nuôi, công nghệ nuôi trồng mới, tiên tiến; và cũng cần giữ lại quỹ đất dự trữ cho các thế hệ tương lai của thành phố.

3/- Hiệp hội đề xuất nghiên cứu lại ý tưởng của các nhà quy hoạch trước đây về định hướng phát triển đô thị chủ đạo của Sài Gòn – thành phố Hồ Chí Minh về khu vực có địa hình cao, về hướng Tây Bắc của thành phố; Trong tình hình hiện nay, sự điều chỉnh hướng quy hoạch phát triển đô thị chủ đạo này còn nhằm để ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu toàn cầu, nước biển dâng trong tương lai gần, mà thành phố là một trong những địa phương bị ảnh hưởng nặng nề nhất, trong điều kiện phần lớn diện tích thành phố nằm trên khu vực thấp:

Thành phố Hồ Chí Minh có cao độ thấp, chỉ từ 0,5m (Nhà Bè, Cần Giờ) đến khoảng 32m (đồi Long Bình, quận 9). Vùng trũng thấp của thành phố ở phía nam – tây nam – đông nam thuộc các quận, huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, quận 7, quận 8, quận 2, một phần quận 9; Vùng cao nằm ở phía bắc – đông bắc – tây bắc thuộc các quận, huyện Củ Chi, Hóc Môn, quận 12, Gò Vấp, một phần quận Thủ Đức, quận 9. Địa hình của thành phố thấp dần từ bắc – tây bắc xuống nam – đông nam – tây nam; hệ thống sông Sài Gòn theo chế độ bán nhật triều làm tăng thêm khó khăn cho việc thoát nước. Theo kịch bản, nếu nước biển dâng chỉ 0,5m thì thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ bị ngập rất nhiều khu vực.

Trong thời gian qua, thành phố đã phát triển rất mạnh về hướng biển, hướng nam – tây nam –  đông nam, nên vô hình trung đã tác động đến hướng thoát nước tự nhiên. Bên cạnh đó là việc quản lý chưa thật chặt chẽ hệ thống mốc cao độ, cốt san nền cũng là mặt còn hạn chế, cần phải được quan tâm nhiều hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước. Để thành phố phát triển bền vững, Hiệp hội đề nghị điều chỉnh hướng quy hoạch phát triển đô thị chủ đạo về vùng đất cao của thành phố, đó là khu vực Gia Định – Củ Chi cũ (một phần Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Gò Vấp, nhất là khu vực quận 12, Hóc Môn, Củ Chi), mà thành phố đã có quy hoạch phát triển Khu đô thị – công nghiệp Tây Bắc trên địa bàn huyện Hóc Môn – Củ Chi với quy mô lên đến 9.000 ha.

Hiệp hội cũng rất hoan nghênh ý tưởng về “Đại lộ ven sông Sài Gòn” từ Bến Súc, huyện Củ Chi qua huyện Hóc Môn, quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh về quận 1. Có ý kiến quan ngại cho rằng không nên làm đại lộ này vì đây là trục đường hướng tâm sẽ làm tăng nạn ùn tắc giao thông, nhưng thực ra khái niệm “đại lộ” chỉ là đường đô thị. Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngoài các tuyến đường vành đai 2, 3, 4, còn có những tuyến đường trục hướng tâm đã được xây dựng và đang phát huy hiệu quả giao thông như đại lộ Đông-Tây (đại lộ Võ Văn Kiệt), trục đường Bắc – Nam (đường Nguyễn Hữu Thọ), trục quốc lộ 22 nối với đường Trường Chinh – Cộng Hòa – Nguyễn Văn Trỗi – Nam Kỳ Khởi Nghĩa.

Đại lộ ven sông Sài Gòn nếu được đưa vào quy hoạch và có lộ trình triển khai, thực hiện phù hợp thì sẽ tăng thêm tuyến đường song song với quốc lộ 22 (đường Xuyên Á) kết nối bằng tỉnh lộ 8 và các đường ngang khác, sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội cả khu vực phía Tây Bắc của thành phố, lan tỏa sang các huyện Thuận An, Bến Cát, tỉnh Bình Dương; huyện Đức Hòa tỉnh Long An; và huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh.

4/- Hiệp hội kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất; đấu thầu rộng rãi trong nước, quốc tế các dự án có sử dụng đất; đấu thầu công trình “kiểu đổi đất lấy hạ tầng”, trước hết là áp dụng đối với các khu đất vàng, các công trình hạ tầng thực hiện phương thức đầu tư theo hình thức hợp tác công tư (PPP); xây dựng – chuyển giao (BT); xây dựng – khai thác – chuyển giao (BOT):

Hiệp hội nhận thấy việc thực hiện chủ trương xã hội hóa để huy động các nguồn lực trong nước và nước ngoài để phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông, các dự án chỉnh trang đô thị thông qua phương thức xã hội hóa đầu tư theo các hình thức: Xây dựng – chuyển giao (BT); Hợp tác công tư (PPP); Xây dựng – khai thác – chuyển giao (BOT)… đã huy động được nguồn vốn xã hội hóa rất lớn, mang lại nhiều hiệu quả rất thiết thực, đóng góp vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và các địa phương, nhất là trong điều kiện nguồn lực ngân sách có hạn (Trong giai đoạn 2011-2015, nguồn vốn ngân sách thành phố chi cho đầu tư phát triển gặp nhiều khó khăn, chỉ chiếm 7,6% tổng vốn đầu tư toàn xã hội, thấp hơn cả giai đoạn 2006-2010 đã đạt tới 12%).

Tại thành phố Hồ Chí Minh, tỷ trọng vốn đầu tư xã hội trong GRDP tăng dần qua các năm, như năm 2015 đạt mức 28,5%, năm 2016 lên đến 35%, là nguồn lực rất lớn bổ sung cho nguồn vốn ngân sách còn rất hạn hẹp do tỷ lệ thành phố được giữ lại từ nguồn thu ngân sách trên địa bàn bị giảm dần, đến nay chỉ còn 18%, đã góp phần phát triển kinh tế – xã hội của thành phố.

Bên cạnh mặt tích cực, Hiệp hội nhận thấy việc thực hiện phương thức chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư các khu đất vàng, hoặc theo hình thức BT, PPP, BOT khá phổ biến trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế, do nguồn vốn chủ sở hữu của nhiều nhà thầu, nhà đầu tư thường chỉ có khoảng 10%, còn lại khoảng 90% vốn đầu tư xây lắp là vốn vay ngân hàng nên có tiềm ẩn rủi ro, có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành công trình, và có thể dẫn đến phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh, và lợi ích xã hội, trong lúc thiếu cơ chế phản biện, giám sát, thẩm định khách quan của bên thứ 3, như sau:

4.1)- Có thể đã tạo điều kiện cho nhà thầu, nhà đầu tư được hưởng lợi “kép” 02 lần như mong muốn, như sau:

(i) Khi nhận thầu thi công công trình (đầu B – Building: Xây dựng), dự toán công trình thường do nhà thầu cũng là đơn vị đề xuất;

(ii) Các khu đất đối ứng ở các địa điểm đắc địa và đã được tăng cường hệ thống hạ tầng giao thông để đầu tư kinh doanh bất động sản (đầu T-Transfer: Chuyển giao), thường cũng do nhà thầu kiêm nhà đầu tư đề xuất các khu đất được thanh toán bù trừ;

4.2)- Có thể các nhà thầu, nhà đầu tư này đã “tránh” được thủ tục “kép” 02 lần khi lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình và lựa chọn chủ đầu tư dự án bất động sản thông qua phương thức chỉ định thầu, nên gần như không có sự cạnh tranh, như sau:

(i) Khi được chỉ định làm nhà thầu xây lắp mà không phải qua thủ tục đấu thầu công khai, rộng rãi trong nước, quốc tế để lựa chọn nhà thầu (đầu B: Xây dựng);

(ii) Đồng thời lại được chỉ định nhà đầu tư dự án bất động sản các khu đất đối ứng mà không phải qua thủ tục đấu thầu công khai, rộng rãi trong nước, quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư (đầu T: Chuyển giao);

4.3)- Tính minh bạch, công khai, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh của môi trường kinh doanh bị sụt giảm, tác động tiêu cực đến niềm tin của nhà đầu tư trong nước, nước ngoài, và có thể gây thiệt hại ngân sách nhà nước (vì nguồn đất đối ứng trả cho nhà thầu cũng là tài sản công, cũng là tiền ngân sách), và gây quan ngại cho xã hội.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị thực hiện phổ biến hình thức đấu giá công khai, đấu thầu rộng rãi trong nước, hoặc đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật; hạ tầng giao thông; chỉnh trang; phát triển đô thị theo phương thức xã hội hóa dưới hình thức BT, PPP, BOT; kể cả các khu đất vàng trong quá trình thực hiện thu hồi quỹ đất do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước (theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007; Quyết định 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010 của Thủ tướng Chính phủ);

Hiệp hội đề nghị hạn chế tối đa việc chỉ định nhà thầu, chỉ định nhà đầu tư đối với các trường hợp trên đây, và chỉ thực hiện việc chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư trong các trường hợp đặc biệt theo điều 26 Luật Đấu thầu, để tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh; củng cố lòng tin cho các nhà đầu tư; làm lợi cho ngân sách nhà nước và tăng cường sự đồng thuận trong xã hội.

5/- Về cơ chế đặc thù cho thành phố Hồ Chí Minh và mục tiêu xây dựng đô thị thông minh, có chất lượng sống tốt:

Thành phố Hồ Chí Minh có dáng dấp của một siêu đô thị với dân số khoảng 13 triệu người, trong đó, có khoảng 3 triệu người nhập cư, đã đóng góp đến 1/3 GDP, 1/3 giá trị sản lượng công nghiệp, 1/3 tổng thu ngân sách, và trong nhiều năm cũng là địa phương thu hút nguồn vốn FDI cao nhất của cả nước; khối lượng công việc hành chính cũng lớn nhất nước (ví dụ: Chỉ trong 10 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố đã cấp 414.073 sổ đỏ, 38.242 Giấy phép xây dựng, gấp hàng chục lần so với các tỉnh).

Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 16-NQ/TW ngày 10/08/2012 về phương hướng, nhiệm vụ phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, đã định hướng, tạo cơ chế và điều kiện để thành phố bức phá, và đến nay rất cần được bổ sung những chính sách và cơ chế mới để tạo điều kiện cho thành phố phát triển theo phương châm “Thành phố vì cả nước; Cả nước vì thành phố”.  Do vậy, Hiệp hội nhất trí với đề xuất cần có cơ chế đặc thù cho thành phố Hồ Chí Minh nhằm mục tiêu xây dựng thành phố sớm trở thành một trong những trung tâm lớn về kinh tế, tài chính, thương mại, khoa học – công nghệ của khu vực Đông Nam Á, xây dựng đô thị thông minh, có chất lượng sống tốt, với những nội dung sau đây:

5.1)- Đề nghị nghiên cứu áp dụng mô hình chính quyền đô thị để phù hợp với tình hình đặc thù của thành phố;

5.2)- Đề nghị Trung ương phân cấp, ủy quyền cho thành phố giải quyết một số vấn đề lớn như sau:

– Được chủ động trong sắp xếp bộ máy hành chính, vị trí cán bộ nhân viên hành chính, khoán biên chế, khoán quỹ lương, chính sách tiền lương để thu hút nhân tài;

– Được quyết định lựa chọn chủ đầu tư các dự án nhóm A; các dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên, hoặc dự án có từ 2.500 căn nhà trở lên, hoặc dự án đầu tư dưới 10.000 tỷ đồng (Hiện nay, theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP thuộc thẩm quyền của Chính phủ); Được quyết định lựa chọn nhà thầu các dự án có sử dụng đất theo điều 26 Luật Đấu thầu (Hiện nay, Ủy ban nhân dân thành phố phải trình Chính phủ xin cơ chế chỉ định nhà thầu từng dự án trong trường hợp đặc biệt, ví dụ: Việc xin cơ chế chỉ định thầu khi thực hiện xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm trong thời gian vừa qua); Được tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật các công trình nhà cao tầng (Hiện nay, theo Nghị định 42/2017/NĐ-CP thì các tòa nhà từ 25 tầng, hoặc có chiều cao trên 74 m thì đều phải được Cục Quản lý các hoạt động xây dựng Bộ Xây dựng thẩm định); Được phân cấp cho thành phố (Sở Cảnh sát PCCC) phê duyệt các công trình PCCC nhà cao tầng, (Bộ Tư lệnh thành phố) phê duyệt cao độ tĩnh không nhà cao tầng (Hiện nay, do Cục Cảnh sát PCCC Bộ Công an, Cục Tác chiến Bộ Quốc phòng phê duyệt); Được phân công cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện được cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai, Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thẩm quyền này thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và có thể được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai thành phố);

– Được ổn định tỷ lệ được giữ lại từ nguồn thu ngân sách trên địa bàn trong kỳ hạn 05 năm để tạo điều kiện cho thành phố chủ động xây dựng kế hoạch phát triển.

BÌNH LUẬN