Góp ý đề án phát triển thị trường bất động sản TPHCM của HoREA

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã gửi trình UBND TPHCM góp ý đề án phát triển thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030. Blog Quản Lý Đô Thị xin trích đăng toàn bộ văn bản này để quý bạn đọc tham khảo.

bất động sản tphcm, đề án phát triển thị trường bất động sản TPHCM
Ảnh minh hoạ

I. Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2006-2016; các hạn chế, tồn tại; nguyên nhân:

1/- Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2006-2016:

– Nhìn tổng quát, 10 năm qua là giai đoạn thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh phát triển rất nhanh, rất mạnh, trên tất cả các phân khúc thị trường. Thị trường bất động sản thành phố thực chất đã hoạt động theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của Nhà nước; nhưng vận hành theo cơ chế thị trường (như cạnh tranh quyết liệt; tình trạng vận động-lobby gia tăng; nạn nhũng nhiễu; lợi ích nhóm; doanh nghiệp có xu hướng chạy theo mục tiêu lợi nhuận tối đa…) đã có tác động rất mạnh, thậm chí trong một số trường hợp đã tác động đến cả vai trò và hiệu quả quản lý của cơ quan Nhà nước, cần được điều chỉnh để khắc phục “mặt trái” của cơ chế thị trường.

Thị trường bất động sản vận hành theo chu kỳ, có giai đoạn tăng trưởng, có giai đoạn chững lại, có giai đoạn suy thoái. Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản thành phố đã trải qua hai thời điểm phát triển quá nóng dẫn đến khủng hoảng “bong bóng” vào năm 2007, năm 2010; hai giai đoạn suy thoái nặng dẫn đến khủng hoảng “đóng băng” trong những năm 2008-2009 và 2011-2013; từ cuối năm 2013 cho đến nay, thị trường bất động sản đi vào chu kỳ phục hồi và tăng trưởng trở lại mà đỉnh cao là năm 2015, nhưng đã xuất hiện xu thế chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có hiện tượng lệch pha cung – cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; đồng thời đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp; trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, nhất là nhà cho thuê giá rẻ;

– Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản phát triển ở tất cả các quận, huyện. Trước hết là khu vực trung tâm thành phố, và tiếp theo là khu nam Sài Gòn với hạt nhân là khu đô thị Phú Mỹ Hưng, và trong khoảng 04 năm gần đây đã có sự chuyển hướng phát triển mạnh sang khu vực phía đông thành phố với hạt nhân là khu đô thị mới Thủ Thiêm, và gần đây cũng đã có nhiều dự án bất động sản nhà ở, thương mại, y tế đầu tư vào khu vực phía tây thành phố;

2/- Các mặt hạn chế, tồn tại của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2006-2016:

– Thị trường bất động sản chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững;

– Đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung-cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, đặc biệt là nhà cho thuê giá rẻ; Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng;

– Trong khoảng 1.200 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, đang có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai, phần lớn do giải phóng mặt bằng dở dang, chính là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, đã ngốn một lượng vốn lớn của nhà đầu tư, của ngân hàng và của xã hội rất lớn, tiềm ẩn nhiều hệ quả rủi ro cho thị trường;

– Nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa chuyên nghiệp, yếu về năng lực (nhất là năng lực tài chính và năng lực quản trị); cá biệt có những doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm đối với người tiêu dùng nên đã có những hành vi vi phạm pháp luật, làm tổn hại quyền lợi chính đáng của khách hàng gây bức xúc trong dư luận xã hội;

– 05 “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản:

(1) “Điểm nghẽn” tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin – cho”. Để giải quyết một phần “điểm nghẽn” này và để hỗ trợ doanh nghiệp, Ủy ban nhân dân thành phố đã cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất dự án ngay sau khi Sở Tài nguyên Môi trường xác định giá đất, để chủ đầu tư tiếp tục làm các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, đã giúp cho doanh nghiệp giảm được khoảng 06 tháng chờ làm thủ tục thẩm định giá đất như quy trình trước đây, góp phần giảm giá thành nhà ở;

(2) “Điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra;

(3) “Điểm nghẽn” chuyển nhượng dự án bất động sản do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, cũng là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp;

(4) “Điểm nghẽn” chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn (đến nay mới chỉ có 01 quỹ đầu tư bất động sản trong nước là Quỹ đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 07/2016); Lãi suất cho vay vẫn còn cao và có khả năng sẽ tăng trong năm 2017; Và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội;

(5) “Điểm nghẽn” thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, ví dụ: Khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1(từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng. Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 02 quy trình rất là nhiêu khê; hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

3/- Nguyên nhân:

3.1)- Nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng:

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng, nhưng có thể nêu những nguyên nhân trực tiếp là:

(1)- Cơ chế, chính sách và hệ thống pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chính sách tín dụng… giữ vai trò quyết định, tạo hành lang pháp lý và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản; Khi thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, Chính phủ đã nới lỏng chính sách tiền tệ, tín dụng (giảm lãi suất cơ bản từ 14% năm 2008 xuống dần còn 7% năm 2010; giảm hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản xuống còn 150%, cho phép sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn lên mức trần đối đa 60% năm 2014); thực hiện gói kích cầu đầu tư tương đương 20.000 tỷ đồng năm 2009; Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, chủ yếu là kích cầu tiêu dùng; cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; cho phép chia căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ… đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng;

(2)- Thị trường bất động sản thành phố đã được hưởng lợi nhờ thành phố đã tập trung phát triển hệ thống hạ tầng, trước hết là cầu, đường giao thông đô thị, các tuyến Metro, đường cao tốc; chỉnh trang các kênh rạch Nhiêu Lộc-Thị Nghè, kênh Tàu Hủ-Ruột Ngựa, kênh Tân Hóa-Lò Gốm, rạch Bến Nghé, kênh Tẻ, kênh Tham Lương; quy hoạch các khu đô thị vệ tinh Nam Sài Gòn, Tây Bắc, Thủ Thiêm; đã hoàn thành quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 toàn thành phố…; Ở chiều ngược lại, thị trường bất động sản đã có đóng góp rất lớn vào sự phát triển của thành phố, giải quyết một phần nhu cầu nhà ở đa dạng của người tiêu dùng và góp phần tạo nên diện mạo đô thị mới của thành phố Hồ Chí Minh;

(3)- Đặc biệt là nỗ lực của các doanh nghiệp đã tự cứu mình thông qua hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, dừng, giảm, giãn tiến độ triển khai dự án, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp nhu cầu và sức mua của thị trường; tăng cường hợp tác, liên kết giữa các doanh nghiệp; mở rộng mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A); nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản gia tăng mạnh trong những năm gần đây;

(4)- Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đã nêu cao trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng, đã lựa chọn phân khúc đầu tư tùy theo thế mạnh của mình, căn cứ vào nhu cầu, thị hiếu và khả năng thanh toán của khách hàng, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền đã đáp ứng một phần nhu cầu của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp, người nhập cư; Phân khúc bất động sản cao cấp cũng đã đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng lớp người có thu nhập cao, và của người nước ngoài, và góp phần tô điểm diện mạo mới của đô thị; Các dự án ngày càng có nhiều tiện ích, an toàn, xanh và thân thiện môi trường đang là xu thế phát triển của thị trường bất động sản; Một số doanh nghiệp bất động sản có năng lực đã tham gia đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng của thành phố theo phương thức xã hội hóa, dưới hình thức hợp đồng xây dựng-chuyển giao (BT), hoặc hợp tác công-tư (PPP), vừa có lợi cho thành phố, vừa có lợi cho doanh nghiệp; Một số doanh nghiệp bất động sản trong nước ngày càng trưởng thành, chuyên nghiệp hơn, quy mô hoạt động rất lớn, vượt lên trước và giữ vai trò thống lĩnh, dẫn dắt thị trường;

3.2)- Nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản bị khủng hoảng bong bóng:    

(1)- Nền kinh tế phát triển nóng là nền tảng để phát sinh “bong bóng” bất động sản, do lúc đó các doanh nhân và người dân dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư bất động sản, hoặc mua bất động sản làm tài sản để dành;

(2)- Trong trường hợp Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng dẫn đến tín dụng tăng trưởng quá nóng; các ngân hàng hạ chuẩn tín dụng, dễ dãi cho vay; nguồn vốn tín dụng (kể cả nguồn vốn đầu tư của xã hội) tập trung quá nhiều vào một số doanh nghiệp lớn hoặc vào các dự án bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; và hệ thống ngân hàng thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay, là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng” bất động sản;

(3)- Có sự phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng;

(4)- Có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng”;

(5)- Trong trường hợp Nhà nước không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch để điều tiết ngay lập tức khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”;

II/- Tiềm năng và dự báo phát triển thị trường bất động sản thành phố:

1/- Hiệp hội xin bổ sung về tiềm năng phát triển thị trường bất động sản thành phố: 

– Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố sông nước, nhiệt đới, phương nam với điểm nhấn đặc sắc là sông Sài Gòn; là thành phố của người nhập cư qua chiều dài lịch sử hình thành và phát triển của thành phố; đồng thời là thành phố động lực của Vùng thành phố Hồ Chí Minh, của khu vực và cả nước, nên thị trường bất động sản thành phố có khả năng phát triển rất lớn và bền vững, trước hết là thị trường bất động sản nhà ở, văn phòng làm việc, công nghiệp, y tế, giáo dục, thương mại, vui chơi giải trí, du lịch nghỉ dưỡng… để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng trong nước và người nước ngoài.

Tuy nhiên, do tác động của quá trình biến đổi khí hậu toàn cầu trong vòng 50 năm tới, làm gia tăng tình trạng úng ngập, cộng với tình trạng ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông do quy mô và tốc độ gia tăng dân số cơ học quá lớn trong lúc hệ thống hạ tầng không thể theo kịp sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản thành phố;

– “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ X bao gồm:

(1) “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” bao gồm 03 nội dung trọng tâm:

(i) Chương trình chỉnh trang, xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng nặng, trước hết là 473 chung cư xây dựng trước năm 1975 đã hết niên hạn sử dụng, với mục tiêu xây dựng lại hoặc cải tạo, nâng cấp 50% số chung cư này từ nay đến năm 2020, cấp bách nhất là hơn 50 chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng;

(ii) Chương trình chỉnh trang đô thị, di dời, tái định cư khoảng trên 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch (kênh Tham Lương – Bến Cát; bờ nam kênh Đôi quận 8; rạch Xuyên Tâm, rạch Bùi Hữu Nghĩa, quận Bình Thạnh; kênh Tẻ quận 4, quận 7…);

(iii) Chương trình chỉnh trang các khu dân cư cũ thấp tầng ở các phường, thị trấn, kể cả các khu dân cư nông thôn ở các huyện ngoại thành, theo phương thức chỉnh trang đô thị theo từng ô phố, khối phố, khuyến khích hợp khối, để tạo sự thông thoáng trên mặt đất, tăng thêm cây xanh, đường giao thông và các tiện ích khác;

(2) “Chương trình phát triển các khu đô thị mới” sẽ hình thành thêm khu đô thị Thủ Thiêm – trung tâm mới của thành phố bên kia sông Sài Gòn, và các khu đô thị vệ tinh trên các hướng quan trọng của thành phố như khu Đông Sài Gòn (quận 2, quận 9, Thủ Đức), khu Nam Sài Gòn, huyện Bình Chánh, khu đô thị Tây Bắc, phát triển các khu đô thị mới phía đông bắc huyện Củ Chi, Hóc Môn, kể cả phát triển các khu đô thị mới ở các tỉnh lân cận, trong tầm nhìn toàn Vùng đô thị thành phố Hồ Chí Minh; Chương trình phát triển nhà ở xã hội và sự chuyển hướng của nhiều doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà cho thuê giá rẻ để giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân, lao động, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư sẽ là những chương trình động lực thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững;

– Các dự án phát triển hạ tầng giao thông đô thị như đường Vành đai 2 (đoạn ngã tư Bình Thái-Đỗ Xuân Hợp-cầu Phú Mỹ); đường nối đại lộ Võ Văn Kiệt với đường cao tốc Sài Gòn Trung Lương; cầu Thủ Thiêm 2, 4, cầu Kênh Tẻ 2, cầu Rạch Đĩa 1, các nút giao thông, các tuyến metro, trong đó nối tuyến metro số 1 đến Biên Hòa, Bình Dương, nối tuyến metro số 2 đến Hóc Môn, Củ Chi, tuyến metro số 4 đến Khu đô thị Công nghiệp Cảng biển Hiệp Phước, đặc biệt là dự án Đại lộ ven sông Sài Gòn nối quận 1, Bình Thạnh, Gò Vấp, Hóc Môn, Củ Chi, và định hướng chuyển đổi huyện Bình Chánh thành quận, sẽ tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố phát triển rất mạnh trong 10 năm tới.

2/- Dự báo nhu cầu nhà ở thành phố trong 10 năm tới:

Hiện nay, quy mô dân số thành phố Hồ Chí Minh đã lên đến gần 13 triệu người (trong lúc số liệu thống kê chính thức thì chỉ có 8,2 triệu người), trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số; có hơn 400.000 sinh viên; hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới; Qua khảo sát của Sở Xây dựng, Viện nghiên cứu phát triển thì có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020; Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố, thì đã có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, tương đương với khoảng 80.000 căn hộ; Trong tổng số hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) chưa có nhà ở; chỉ riêng khu vực nhà máy của Công ty Pou Yuen, quận Bình Tân đã có đến 100.000 công nhân lao động, hầu hết các đối tượng nêu trên đều đang phải thuê phòng trọ, nhà trọ.

Do vậy, giải quyết nhu cầu nhà ở, trước hết là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, căn hộ cho thuê giá rẻ, có đủ các dịch vụ, tiện ích cơ bản và an toàn hơn là nhiệm vụ chính trị của thành phố, có tính nhân văn và có ý nghĩa xã hội rất sâu sắc.

Trong lúc hiện nay, đang rất thiếu nhà ở xã hội cho thuê, và loại căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (giá thuê từ 1 – 3 triệu đồng/tháng). Các ký túc xá thuộc Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh và các trường đại học khác, và các khu lưu trú công nhân do Ban quản lý Khu công nghệ cao, và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở được khoảng 13 %, còn lại khoảng 87 % nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư là do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư các khu nhà trọ, phòng trọ tạm bợ, phần lớn không đủ tiện ích, không đảm bảo an toàn, an ninh; Dự báo nhu cầu nhà ở, trong đó phần lớn là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn.

III. Các giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố giai đoạn 2017-2020:

Hiệp hội đề nghị bổ sung một số giải pháp như sau:  

1/- Sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu…), trước hết đề nghị Quốc hội thông qua dự thảo “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh” nhằm điều chỉnh hiệu quả nền kinh tế và thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn; ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu; xây dựng, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững (Đính kèm văn bản số 11/BC-HoREA ngày 09/02/2017 của Hiệp hội kiến nghị Quốc hội xem xét thông qua dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh).

2/- Cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng:

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 19/2017/NQ-CP về cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường kinh doanh thông thoáng; Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết số 43/2014/NQ-CP và Nghị quyết số 35/2016/NQ-CP để hỗ trợ doanh nghiệp; Chính phủ cũng đã cam kết chính quyền liêm chính, kiến tạo, hành động và đồng hành với doanh nghiệp. Đề nghị Chính phủ, các Bộ, ngành, các địa phương đẩy mạnh cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng hơn.

3/- Công cụ về thuế:

Thuế là công cụ hàng đầu để điều tiết thị trường bất động sản. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng bất động sản; Để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng bất động sản sau khi tạo lập trong năm đầu tiên; Để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước đã áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%;

Trước đây, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản có 02 cách tính thuế (bằng 22% trên thu nhập chịu thuế, hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch); nhưng hiện nay chỉ có 01 cách tính bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch, đã dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế; Bộ Tài chính đang dự thảo Luật Thuế đánh trên người có nhiều nhà dự kiến trình Quốc hội trước năm 2020; hoặc đề xuất đánh thuế cao những trường hợp chuyển nhượng nhà trong vòng 01 năm sau khi tạo lập, để nhằm ngăn ngừa đầu cơ trên thị trường bất động sản.

4/- Công cụ về tín dụng:

– Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có 15%, 20% vốn chủ sở hữu, còn lại đến 80%, 85% vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 02 nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, mà trước hết là nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng; Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng. Chính sách tín dụng đã và đang trở thành công cụ hiệu quả điều chỉnh thị trường bất động sản;

– Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng “Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng” theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

5/- Công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở:

Theo pháp luật quy định, tất cả các dự án có sử dụng đất, các dự án phát triển đô thị, nhà ở đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở của địa phương.

Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì Nhà nước chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất ra thị trường nhiều hơn, chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án bất động sản hơn; Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế nguồn cung quỹ đất ra thị trường, hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án bất động sản. Do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, cần được sử dụng hiệu quả và tiết kiệm, dành quỹ đất dự trữ, quỹ đất chưa sử dụng làm nguồn lực dự trữ cho các thế hệ tương lai. Hội đồng nhân dân thành phố đang giữ thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố, nhưng do mỗi năm thường chỉ có 02 kỳ họp, nên cần có cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Thường trực Hội đồng nhân dân với Ủy ban nhân dân thành phố, các Sở Ngành, các quận, huyện để đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển, và kiểm soát, giám sát việc sử dụng đất đai của thành phố.

Hiệp hội đề nghị giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bổ sung) giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân để đảm bảo đáp ứng kịp nhu cầu đầu tư phát triển.

6/- Các công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản, bảo vệ người tiêu dùng bất động sản:

Pháp luật đã quy định cơ chế, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; phải giải chấp hoặc được ngân hàng nơi nhận thế chấp có văn bản chấp thuận trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; hoặc chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật trước khi bàn giao nhà ở cho khách hàng. Các biện pháp này đều nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng và xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, bền vững.

7/- Thực hiện cơ chế phối hợp “chuỗi 05 nhà” bao gồm:

  • (1) Nhà đầu tư phát triển dự án;
  • (2) Nhà thầu thi công;
  • (3) Nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị;
  • (4) Nhà băng- ngân hàng;
  • (5) Nhà nước:

Các chủ thể nêu trên cùng nhau hợp tác và phối hợp sẽ tạo được sức mạnh, hiệu quả để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững. Trong đó, các cơ quan Nhà nước, cán bộ Nhà nước liêm chính, kiến tạo, hành động, đồng hành với doanh nghiệp, thực hiện cải cách thủ tục hành chính, cơ chế một cửa, điện tử, liên thông, rút ngắn thời gian hành chính, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản.

8/- Thực hiện cơ chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thông qua các hình thức xây dựng – chuyển giao (BT),  hoặc hợp tác công – tư (PPP):

Để phát triển ngày càng đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng trong điều kiện nguồn vốn ngân sách của thành phố có hạn, rất cần thiết thực hiện cơ chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thông qua các hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT),  hoặc hợp tác công – tư (PPP). Tuy nhiên, thành phố cần tính toán chặt chẽ và có cơ chế giám sát để đảm bảo chất lượng, tiến độ công trình, không để phát sinh tiêu cực và sử dụng hiệu quả quỹ đất.

 9/- Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố là hướng phát triển nền tảng để đảm bảo an sinh xã hội và thị trường bất động sản thành phố phát triển lành mạnh, bền vững.

(Đính kèm văn bản số 21/CV-HoREA ngày 24/02/2017 của Hiệp hội về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố).

Ghi chú:
Một số số liệu trong “Đề án Phát triển thị trường bất động sản TP HCM” cần được cập nhật cho chính xác như: (1) Dân số thành phố năm 2015 là 8,2 triệu, dự kiến năm 2020 sẽ vượt 10 triệu người; thực chất dân số hiện nay đã gần 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư; (2) Số lượng 14.490 căn hộ tồn kho cuối năm 2012, chỉ mới thống kê trong 36 dự án nhà ở được khảo sát, trong tổng số 1.207 dự án nhà ở của thành phố.

BÌNH LUẬN