Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ tại TPHCM

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ tại TPHCM là nội dung phần thứ 4 được Hiệp hội Bất động sản TPHCM gửi UBND TPHCM trong văn bản Đề xuất cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội – nhà ở thương mại giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố Hồ Chí Minh.   

Trong phần này, HoREA nêu những điều kiện cần có cũng như định hướng để phát đẩy mạnh phát triển mô hình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ tại TPHCM sao cho phù hợp.

chung cư giá rẻ, nhà ở thương mại giá rẻ
Ảnh minh hoạ

1/- Điều kiện để phát triển loại nhà này:

1.1)- Về cơ chế, chính sách:

Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ đã đề ra chính sách và cơ chế phát triển nhà ở xã hội; Bộ Xây dựng đã có các Thông tư 19 và Thông tư 20/2016/TT-BXD; Ngân hàng Nhà nước đã có Thông tư 25/2015/TT-NHNN để hướng dẫn thực hiện; Đặc biệt, ngày 25/01/2017, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 03/CT-TTg về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đã chỉ đạo các Bộ, ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là thành phố) thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho công nhân trong thời gian tới, nhằm hoàn thành cơ bản các mục tiêu về phát triển nhà ở xã hội từ nay đến năm 2020, với các nội dung trọng tâm sau đây:

(1)- Các tỉnh, thành phố phải có quyết tâm và xác định việc phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho công nhân là một nhiệm vụ chính trị; Phải có trách nhiệm tạo môi trường thuận lợi về đất đai, thủ tục hành chính; Bảo đảm các điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa của các dự án xây dựng nhà ở xã hội ở đô thị và khu công nghiệp; Đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 05 năm và hàng năm; Rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, kể cả khi quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; Nhất thiết phải sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10ha do các chủ đầu tư nộp và hỗ trợ từ ngân sách địa phương để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo từng chương trình cụ thể; Thực hiện phương thức xã hội hóa, có các cơ chế, giải pháp cụ thể để hỗ trợ, khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp có sử dụng nhiều lao động và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê trên địa bàn; Đồng thời phải công khai, minh bạch các đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội;

(2)- Bộ Xây dựng nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, bổ sung các cơ chế, chính sách để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội, khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá thấp; tập trung phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, người có thu nhập thấp ở đô thị;

(3)- Bộ Tài chính nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định về thuế tài sản nhà, đất nhằm tạo nguồn thu ngân sách để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội; khuyến khích hình thành Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản để tạo thêm kênh huy động vốn trung hạn và dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội; nghiên cứu chính sách về nghĩa vụ của các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động có trách nhiệm hỗ trợ nhà ở cho công nhân, lao động làm việc tại doanh nghiệp đó;

(4) Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách về tín dụng liên quan đến nhà ở xã hội, nguồn vốn hỗ trợ cho Ngân hàng Chính sách xã hội, mô hình Ngân hàng tiết kiệm nhà ở; chỉ đạo, đôn đốc các ngân hàng thương mại được chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP; khẩn trương lập kế hoạch cụ thể vốn cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư để trình Chính phủ;

(5) Bộ Kế hoạch và Đầu tư báo cáo đề xuất bổ sung Chương trình phát triển nhà ở xã hội vào danh mục các chương trình ưu tiên sử dụng vốn ngân sách Trung ương để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí vốn thực hiện ngay trong kế hoạch đầu tư năm 2017; Trên cơ sở Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ sẽ xem xét sửa đổi, bổ sung Quyết định số 40/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành nguyên tắc, tiêu chí và định mức phân bổ vốn đầu tư phát triển nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2016-2020, để có cơ sở tái cấp vốn ngân sách cho nhà ở xã hội;

(6) Ngân hàng Chính sách xã hội lập kế hoạch cụ thể vốn cho các chương trình nhà ở xã hội;

(7) Tiếp tục nâng cao chất lượng nhà ở xã hội;

Hiệp hội nhận thấy nếu các Bộ, ngành và các tỉnh, thành phố thực hiện khẩn trương và hiệu quả Chỉ thị 03/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ thì sẽ tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc, và sẽ tạo được cơ chế thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ các dự án nhà ở xã hội trong năm 2017 và các năm tiếp theo, đáp ứng được sự mong mỏi và nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ, nhà ở thương mại vừa túi tiền của đông đảo cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập thấp đô thị, sinh viên, công nhân, lao động, và người nhập cư.

1.2)- Tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là sử dụng hợp lý và hiệu quả quỹ đất công của thành phố, bao gồm:

(1)- Quỹ đất các nông trường Lê Minh Xuân, Phạm Văn Hai (huyện Bình Chánh), Phạm Văn Cội, nông trường bò sữa (huyện Củ Chi) do Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn quản lý; nông trường Láng Le do Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh quản lý; nông trường Tam Tân do Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi quản lý đã có tổng diện tích khoảng 8.685 ha, chưa tính quỹ đất các nông trường ở huyện Cần Giờ và một số khu đất được quy hoạch đất dự trữ của thành phố đều có thể xem xét điều chỉnh quy hoạch để dành một phần quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Nhưng để làm được nhà ở xã hội tại các nông trường này sẽ cần phải được đầu tư bổ sung rất lớn về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trước hết là đường giao thông, xe điện ngầm, xe buýt, và hệ thống hạ tầng xã hội như trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao, dịch vụ, phát triển các khu công nghiệp, tạo công ăn việc làm;

(2)- Qũy đất công đang làm nhà xưởng sản xuất ô nhiễm tại các quận, huyện thuộc diện phải di dời vào các khu công nghiệp; Quỹ đất công của các cơ quan nhà nước thuộc diện sắp xếp lại theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ; Qũy đất công của các doanh nghiệp nhà nước thực hiện chủ trương cổ phần hóa hoặc thoái vốn nhà nước hiện nay. Nếu quỹ đất này được đấu giá, đấu thầu và có cơ chế thì có thể huy động được thêm một nguồn lực rất lớn để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội của thành phố;

(3)- Qũy đất công được tạo lập trong quá trình quy hoạch các khu đô thị vệ tinh, các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất như: Khu đô thị mới Nam Sài Gòn, 2.965 ha; Khu đô thị công nghiệp Tây Bắc (Củ Chi), 6.000 ha; Khu đô thị công nghiệp cảng biển Hiệp Phước, 3.600 ha; Khu chế xuất Tân Thuận, 320 ha; Khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh, 913 ha; Khu chế xuất Linh Trung I,II,III, 326 ha; Công viên phần mềm Quang Trung, 43 ha; Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, 647 ha (trong đó, có khoảng 2/3 diện tích thuộc tỉnh Bình Dương): Thành phố cũng đã chỉ đạo điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp, khu công nghệ cao để có thể dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; Đối với các khu vực được quy hoạch đô thị mới, hoàn toàn có điều kiện để quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ với điều kiện phải hỗ trợ phát triển hạ tầng kết nối đồng bộ;

(4)- Qũy đất nhà ở xã hội được trích lập theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại đều phải dành 20% quỹ đất kinh doanh để phát triển nhà ở xã hội theo các phương thức: Đối với dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội tại dự án; Đối với dự án dưới 10 ha thì có thể lựa chọn phương thức xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoặc hoán đổi bằng quỹ đất, quỹ nhà ở xã hội ở vị trí khác, hoặc quy đổi giá trị bằng tiền nộp vào ngân sách địa phương để phát triển nhà ở xã hội;

(5)- Cần khuyến khích xã hội hóa, huy động các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, như trong thời gian qua, đã có những doanh nghiệp tư nhân đã đưa quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Công ty Thủ Thiêm, Công ty Hoàng Quân, Công ty Nam Long… trong đó, đặc sắc nhất là các dự án nhà ở xã hội cho thuê dài hạn của Công ty Lê Thành; Cũng như đã có hàng chục ngàn cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư phát triển các khu nhà trọ, phòng trọ (mặc dù phần lớn chưa đảm bảo chất lượng, thiếu tiện ích và dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh) đã giải quyết được phần lớn nhu cầu thuê nhà của công nhân, lao động, người nhập cư như đã nêu trên;

1.3)- Công tác quy hoạch, thiết kế, và giá bán nhà ở xã hội:

(1)- Luật Nhà ở đã quy định phát triển nhà ở xã hội phải trên cơ sở quy hoạch phát triển không gian đô thị, và phải có kế hoạch tổ chức thực hiện. Thành phố Hồ Chí Minh có thể quy hoạch phát triển các khu nhà ở xã hội tại các quận ven, huyện ngoại thành, kể cả hình thành những khu nhà ở xã hội quy mô lớn có tính liên quận để phù hợp nhu cầu của xã hội; trên các hướng: Khu Đông (quận Thủ Đức, quận 9, và một số khu vực thuộc quận 2); Khu Tây (quận Bình Tân, huyện Bình Chánh); Khu Nam (huyện Nhà Bè, Cần Giờ, Bình Chánh, và một số khu vực thuộc quận 7, quận 8); Khu Tây Bắc (quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi; và một số khu vực thuộc quận Gò Vấp);

(2)- Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội đã quy định diện tích căn hộ từ 25 – 70m2 (diện tích căn hộ tối đa có thể có dung sai +10%, lên đến 77m2) có từ 01 – 02 phòng ngủ; Thông tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng đã quy định cá nhân, hộ gia đình có thể làm nhà trọ, phòng trọ cho thuê (có khu vệ sinh bên trong) có diện tích tối thiểu 10m2; Trước đó, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 75/2006/QĐ-UBND ngày 17/05/2006 quy định phòng trọ (có khu vệ sinh bên trong) phải có diện tích sử dụng tối thiểu 12m2 đã tạo hành lang pháp lý cho hàng chục ngàn hộ gia đình, cá nhân đầu tư, phát triển các khu nhà trọ giải quyết chỗ ở cho khoảng 87% nhu cầu thuê nhà của sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư;

(3)- Các khu nhà ở xã hội cần phải có hệ thống hạ tầng và kết nối giao thông thuận tiện. Trên thực tế sẽ có nhiều khu nhà ở xã hội quy mô vừa và nhỏ; nhưng cần coi trọng quy hoạch phát triển các khu nhà ở xã hội kết hợp với nhà ở thương mại giá rẻ thành khu đô thị “chuẩn thấp” (lấy tiêu chuẩn quy hoạch, thiết kế nhà ở xã hội làm chuẩn), có quy mô diện tích đủ lớn (từ 50ha trở lên), để hình thành được các dịch vụ và tiện ích đồng bộ như trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, công viên, khu vui chơi giải trí, thương mại, dịch vụ, và tạo được nền kinh tế riêng, tạo được một số công ăn việc làm tại chỗ, và có không gian sống thoải mái, an ninh cho cư dân;

(4)- Gần các khu công nghiệp, nơi làm việc;

(5)- Phần lớn diện tích thành phố nằm trên nền đất yếu. Nếu phát triển nhà ở xã hội tại khu vực quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi thì có nền địa chất vững chắc, nhưng chi phí đầu tư hỗ trợ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội rất lớn. Trước mắt chỉ nên tập trung phát triển nhà ở xã hội tại các khu vực thuộc quận Thủ Đức, quận 9, quận 12, quận Gò Vấp, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, hoặc tại Khu đô thị mới Nam Sài Gòn (hiện đã hoàn thành 02 dự án nhà ở xã hội: chung cư Hạnh Phúc CC1; chung cư HQC Plaza). Về lâu dài có thể phát triển lên huyện Củ Chi, và cả khu vực xã Bình Khánh, huyện Cần Giờ, nhưng chỉ có tính khả thi khi phát triển các khu đô thị vệ tinh mới như khu đô thị Tây Bắc; và các khu đô thị mới tại các xã như Trung An, Phú Mỹ Hưng…; xây dựng tuyến đường mới ven sông Sài Gòn kết nối với quốc lộ 22; và nối tuyến metro số 02 lên đến huyện Củ Chi; hoặc sau khi đã xây dựng cầu Bình Khánh (Cần Giờ), xây dựng tuyến metro số 04; đồng thời mời gọi được các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài có năng lực tham gia thực hiện. Hiệp hội đề nghị thành phố làm việc với 07 tỉnh thuộc Vùng đô thị thành phố Hồ Chí Minh, trước hết là các huyện giáp ranh hoặc gần thành phố như Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức, Thuận An, Dĩ An, Nhơn Trạch, Long Thành, Tân Thành… để phát triển các khu đô thị vệ tinh, trong đó có các khu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, để góp phần tái phân bổ dân cư Vùng đô thị thành phố Hồ Chí Minh. Trong 10 năm qua, đã có nhiều doanh nghiệp đầu tư, phát triển các dự án khu công nghiệp, khu dân cư tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh, đã tạo nên diện mạo mới đối với không gian đô thị thành phố;

(6)- Nhà ở xã hội với căn hộ nhỏ 25 – 30m2 có giá bán vào khoảng 250 – 300 triệu đồng/căn đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình ít người, hộ độc thân; tuy nhiên, hướng chủ đạo của thành phố là cần tập trung phát triển loại căn hộ 02 phòng ngủ có diện tích 50 – 77m2 có giá bán vào khoảng 500 – 700 triệu đồng/căn. Bên cạnh đó, nếu muốn hạ giá thành nhà ở xã hội thì cần đầu tư những dự án lớn, có quy mô từ khoảng 50 ha trở lên, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, để hình thành khu đô thị mới có đầy đủ tiện ích.

2/- Kiến nghị điều chỉnh, sửa đổi một số cơ chế, chính sách đang cản trở sự phát triển nhà ở xã hội:

2.1)- Đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội: 

(1)- Từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 cho đến nay, các Bộ chưa báo cáo, đề xuất Chính phủ nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nên trên thực tế cho đến nay chưa có cá nhân nào được vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội theo chính sách mới. Nếu nỗ lực thực hiện Chỉ thị 03/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ thì mới giải quyết được ách tắc này (Ghi chú: Các trường hợp mua nhà ở xã hội thuộc gói 30.000 tỷ đồng là theo chính sách của Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ trước khi Luật Nhà ở được sửa đổi);

(2)- Khoản (1.c) điều 58 Luật Nhà ở về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội quy định: “Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán”; nhưng trên thực tế hiện nay, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội không được vay ưu đãi, bởi lẽ tại khoản 2 điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ là văn bản quy phạm pháp luật dưới luật, nhưng lại quy định: “Trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các đối tượng quy định tại khoản 1 điều 15 của Nghị định này” (Ghi chú: Kể cả các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã được ngân hàng thương mại ký hợp đồng cho vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, nhưng kể từ ngày 01/06/2016, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo chấm dứt việc cấp tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội này). Hiệp hội kiến nghị thực hiện đúng khoản (1.c) điều 58 Luật Nhà ở theo Chỉ thị 03/CT-TTg của Thủ trướng Chính phủ;

(3)- Quỹ đất nhà ở xã hội có được do trích lập từ 20% quỹ đất kinh doanh của các dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn, cần được quản lý và sử dụng hiệu quả. Nhưng cho đến nay, đối với các dự án được quy đổi nghĩa vụ tạo quỹ đất nhà ở xã hội nhưng được tính bằng tiền, Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính có hướng dẫn về cơ chế thu ngân sách, quản lý, sử dụng nguồn lực này để phát triển nhà ở xã hội của địa phương;

(4)- Khoản 1 điều 53 Luật Nhà ở quy định các nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, trong đó có “vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ” có thể hiểu là bao gồm cả các nguồn vốn viện trợ, vốn ODA của nước ngoài, nhưng cho đến nay, vẫn chưa có cơ chế hướng dẫn thực hiện. Hiệp hội được biết, có Chính phủ nước ngoài có thể hỗ trợ nguồn vốn vay ưu đãi, dài hạn cho thành phố Hồ Chí Minh để phát triển nhà ở xã hội, nhưng yêu cầu phải có văn bản bảo lãnh của Bộ Tài chính. Nếu có thêm nguồn vốn này sẽ tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội với quy mô lớn hơn, nhanh hơn. Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính có cơ chế bảo lãnh các nguồn vay ODA để phát triển nhà ở xã hội của các tỉnh, thành phố khi có nhu cầu này;

(5)- Theo quy định tại khoản 4 điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì dự án nhà ở có quy mô từ 2.500 căn trở lên, kể cả dự án nhà ở xã hội, phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong lúc Luật Đầu tư quy định chỉ những dự án có tổng mức đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên mới phải trình Chính phủ. Hiệp hội kiến nghị Chính phủ phân cấp cho các tỉnh, thành phố phê duyệt tất cả các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thì hợp lý hơn;

(6)- Theo quy định tại khoản (5.a) điều 10, khoản (1.a) điều 26 Nghị định 59/2015/NĐ-CP thì các công trình cấp 1, kể cả dự án nhà ở xã hội trên 20 tầng, đều phải được Cục Quản lý các hoạt động xây dựng Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật; sau đó, chủ đầu tư mang hồ sơ về nộp lại Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng. Trong lúc nếu được phân cấp thì Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng sẽ nhanh hơn (Lẽ ra chỉ có một quy trình cấp giấy phép xây dựng bao gồm cả thẩm định thiết kế; nhưng theo quy định trên lại bị tách ra thành hai quy trình làm kéo dài thời gian làm thủ tục hành chính, tạo cơ chế “xin – cho” và dễ phát sinh tiêu cực). Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cho phép Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 nằm trong quy trình cấp giấy phép xây dựng thì hợp lý hơn;

(7)- Theo quy định tại khoản (5.a) điều 7 Thông tư 66/2014/TT-BCA ngày 16/12/2014 của Bộ Công an thì Cục Cảnh sát Phòng cháy, chữa cháy thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy công trình nhóm A; dự án công trình có chiều cao từ 100m trở lên. Hiệp hội kiến nghị Bộ Công an giao cho Sở Cảnh sát Phòng cháy, chữa cháy thành phố thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy các loại công trình trên thì phù hợp hơn;

(8)- Theo quy định hiện nay thì nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên) phải được Cục Tác chiến Bộ Quốc phòng thỏa thuận cao độ tĩnh không. Hiệp hội kiến nghị Bộ Quốc phòng thỏa thuận để Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc quyết định chiều cao tối đa công trình trong quá trình thẩm định thiết kế và cấp giấy phép xây dựng thì hợp lý hơn (Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc có trách nhiệm làm việc với Cục Tác chiến để thống nhất về bản đồ phễu bay, và cao độ tĩnh không);

(9)- Thông tư 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng không cho phép doanh nghiệp đầu tư phát triển loại nhà trọ, phòng trọ có diện tích tối thiểu 10m2, trong lúc doanh nghiệp nếu được tham gia thì sẽ làm tốt hơn cá nhân, hộ gia đình; Thông tư 20/2016/TT-BXD cũng không cho phép làm căn hộ cho thuê dưới 25m2 trong lúc nhu cầu thuê căn hộ nhỏ, giá rẻ của xã hội rất lớn, và về mặt kỹ thuật và mỹ quan thì “căn hộ” tốt hơn “phòng trọ” (Trên thực tế, cá nhân, hộ gia đình cũng có thể “lách” để xây dựng căn hộ với tên gọi là “phòng trọ”); Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cho thí điểm doanh nghiệp được đầu tư phát triển dự án căn hộ cho thuê, nhà trọ, phòng trọ cho thuê có diện tích dưới 25m2, để dần thay thế các phòng trọ, nhà trọ chưa đảm bảo chất lượng, tiện ích, an toàn, an ninh hiện nay;

(10)- Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư của tất cả các dự án nhà ở thương mại phải có trách nhiệm dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội. Đây là nguồn lực rất lớn để phát triển nhà ở xã hội, cần được sử dụng hiệu quả. Quy định dự án có quy mô từ 10 ha trở lên phải xây nhà ở xã hội trong dự án có thể chưa phù hợp với tất cả dự án lớn. Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cho phép chủ đầu tư dự án có quy mô từ 10 ha trở lên cũng được đề xuất lựa chọn 01 trong 03 phương thức để thực hiện nghĩa vụ: (i) Xây dựng nhà ở xã hội tại dự án; (ii) Hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác; (iii) Hoặc thanh toán bằng tiền, tùy theo điều kiện của từng dự án cụ thể do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định. Nguồn tiền thu được này sẽ được đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch của địa phương;

(11)- Do Luật Đất đai 2013 đã quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở thương mại, nhưng để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (khoảng từ 1,5 triệu – 3 triệu đồng/tháng), Hiệp hội kiến nghị Chính phủ có chính sách thí điểm cho chủ đầu tư được tạm hoãn, chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án, và được giảm thuế GTGT còn 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%, và được hưởng chính sách tín dụng ưu đãi;

(12)- Lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội đã được tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, và lãi vay (nếu có); không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán nhà ở xã hội. Chính sách này không hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản với ý thức trách nhiệm xã hội đã tham gia đầu tư, xây dựng các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố, đặc biệt, có cả nhà dự án nhà ở xã hội cho thuê được đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân như đã nêu trên. Hiệp hội và các doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội của thành phố với tinh thần cống hiến và không trục lợi;

(13)- Về rào cản “chỉ tiêu dân số”, Hiệp hội kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố tháo gỡ nút thắt “chỉ tiêu dân số” của các quận, huyện để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị”, bởi vì trong công tác chỉnh trang đô thị các khu dân cư cũ lụp xụp, thấp tầng đòi hỏi phải chỉnh trang theo ô phố, khu phố, và phát triển lên cao tầng để làm tăng độ thông thoáng, cây xanh, đường giao thông trên mặt đất. Với quy mô dân số thực tế của thành phố Hồ Chí Minh đã lên đến gần 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, trong lúc theo số liệu thống kê chính thức thì dân số thành phố chỉ có 8,3 triệu người dẫn đến xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của thành phố trong trung hạn, dài hạn không chuẩn xác.

2.2)- Đối với các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội:   

(1)- Về mức gửi tiết kiệm nhà ở xã hội, tại văn bản số 2510/NHCS-TDSV ngày 26/07/2016, Ngân hàng Chính sách xã hội quy định khách hàng là hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi phải thực hiện gửi tiết kiệm với “Mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hàng tháng của người vay vốn”. Quy định này sẽ dẫn đến mức gửi tiết kiệm khác nhau do giá mua nhà ở xã hội khác nhau (do có căn hộ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ trong cùng tòa nhà chung cư, hoặc giữa các dự án NƠXH khác nhau). Hơn nữa, trường hợp người gửi tiết kiệm chưa đến lượt được mua nhà ở xã hội (do nguồn cung không đáp ứng kịp nhu cầu) thì sẽ không xác định được “mức trả nợ hàng tháng” để gửi tiền tiết kiệm.

Ngoài ra, quy định này còn có điểm bất hợp lý là mức gửi tiết kiệm hàng tháng cao, bên cạnh đó người mua nhà ở xã hội còn phải trả lãi vay hàng tháng trong năm đầu do chưa phải trả nợ gốc, và trước đó đã phải trả 20% giá trị hợp đồng mua nhà ở xã hội, thì toàn bộ chi phí hàng tháng sẽ là gánh nặng cho người mua nhà ở xã hội (Ví dụ: Vay 600 triệu đồng, lãi suất 5%/năm trong 15 năm. Nếu “mức trả nợ hàng tháng” được ân hạn trong năm đầu chưa trả nợ gốc thì chỉ phải trả lãi khoảng 2,5 triệu đồng, và mức gửi tiết kiệm sẽ là khoảng 2,5 triệu đồng, tổng cộng phải chi khoảng 5 triệu đồng/tháng; Nếu “mức trả nợ hàng tháng” được tính bao gồm cả trả lãi và nợ gốc thì khoảng 5,8 triệu đồng (trả lãi khoảng 2,5 triệu đồng, trả nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng), nên mức gửi tiết kiệm sẽ lên đến khoảng 5,8 triệu đồng, tổng cộng phải chi tổng cộng khoảng 8,3 triệu đồng/tháng, bao gồm trả lãi 2,5 triệu đồng và gửi tiết kiệm 5,8 triệu đồng, rất nặng cho người vay ưu đãi).

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị cần quy định một mức gửi tiền tiết kiệm nhà ở xã hội hàng tháng mà mọi đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội đều thực hiện như nhau, có thể ở mức 500.000 đồng hoặc không quá 1 triệu đồng/tháng thì thuận tiện và phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua nhà ở xã hội;

(2)- Về lãi suất tiền gửi tiết kiệm nhà ở xã hội, Hiệp hội kiến nghị người gửi tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội cũng được hưởng lãi suất tiết kiệm bằng mức lãi suất tiết kiệm thông thường tại các ngân hàng thương mại (hiện nay khoảng 7%/năm) đối với các khoản tiền gửi dài hạn (trên 12 tháng), để khuyến khích đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội tham gia, tạo thêm nguồn lực thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Mức lãi suất này hợp lý hơn mức lãi suất do Ngân hàng Chính sách xã hội đề nghị tại văn bản số 2510/NHCS-TDSV ngày 26/07/2016 “đã báo cáo và trình cấp có thẩm quyền quyết định lãi suất tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn nhà ở xã hội bằng lãi suất cho vay nhà ở xã hội cho từng thời kỳ” (Ghi chú: Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ đã quy định lãi suất cho vay nhà ở xã hội năm 2017 là 5%/năm);

(3)- Về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội hiện nay 5%/năm là hợp lý, nhưng về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Hiệp hội kiến nghị thực hiện mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3-3,5%/năm thì phù hợp hơn;

(4)- Về thời hạn cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội và định kỳ hạn trả nợ, theo quy định tại khoản 6 điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ và tại khoản 4 điều 7 Thông tư 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước đối với khách hàng vay tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì đều đã quy định: “Thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên”. Ngày 27/07/2016, Ngân hàng Chính sách xã hội đã ban hành hướng dẫn số 2526/NHCS-TDSV, tại mục 6 đã quy định “Thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên”; và tại mục (11.b) đã quy định: “Người vay vốn chưa phải trả nợ gốc trong thời gian ân hạn 12 tháng kể từ ngày nhận khoản vay đầu tiên”. Các quy định này rất tốt, rất có lợi cho đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, nhưng có thể đã vượt quá thẩm quyền của Ngân hàng Chính sách xã hội; và chưa được chặt chẽ, bởi lẽ: (1) Thời hạn cho vay có liên quan đến cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất thuộc thẩm quyền của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước quy định cho Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng được chỉ định; (2) Đối tượng nào được vay 15 năm, đối tượng nào được vay 20 năm, đối tượng nào được vay 25 năm… có thể dẫn tới cơ chế “xin – cho”, vận dụng tùy tiện; (3) Việc quy định ân hạn chưa phải trả nợ gốc thuộc thẩm quyền của Ngân hàng Nhà nước.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước quy định thời hạn cho vay mua nhà ở xã hội trong từng thời kỳ; quy định ân hạn chưa phải trả nợ gốc để thống nhất thực hiện tại Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng;

(5)- Về đặt cọc tiền thuê nhà ở xã hội, theo quy định tại khoản 6 điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì “Người thuê nhà ở xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bên, nhưng tối đa không vượt quá 12 tháng, tối thiểu không thấp hơn 03 tháng tiền thuê nhà ở để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà”. Khoản tiền đặt cọc này quá nặng, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ quy định khoản tiền đặt cọc này chỉ bằng 01 đến 03 tháng tiền thuê nhà như thông lệ trong xã hội để giảm bớt gánh nặng cho người thuê nhà ở xã hội.

(6)- Về chuyển nhượng nhà ở xã hội, theo quy định tại khoản 4, khoản 5 điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì sau 05 năm, người mua được quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội, nhưng phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất (nếu là căn hộ chung cư thì nộp 50% tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ đó, nếu là nhà thấp tầng liền kề thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất). Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cho phép những người đã sử dụng nhà ở xã hội từ 10 năm trở lên khi bán nhà không phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất thì có lý có tình hơn.

Theo HoREA

BÌNH LUẬN