Thực trạng và dự báo nhu cầu nhà ở thương mại giá rẻ ở TPHCM

Đây là phần 2 trong văn bản Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) gửi UBND TPHCM về việc Đề xuất cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội – nhà ở thương mại giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố Hồ Chí Minh. Phần này nêu tổng quan tình hình và dự báo nhu cầu nhà ở vừa túi tiền cho người có thu nhập trung bình; nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, người nhập cư tại thành phố.

Xem phần 1: Kinh nghiệm từ mô hình phát triển nhà ở an sinh xã hội của tỉnh Bình Dương

chung cư giá rẻ TPHCM
Ảnh minh hoạ

1/- Chủ trương của Thành ủy và Ủy ban nhân dân thành phố về phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ tại thành phố:

Đại hội đại biểu Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ 10 đã đề ra Chương trình đột phá thứ 7 “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị”, trong đó có chương trình xây dựng, nâng cấp các chung cư cũ; chương trình di dời, tái định cư nhà trên và ven kênh rạch; chương trình phát triển nhà ở xã hội; Ủy ban nhân dân thành phố và các Sở, ngành, quận, huyện cũng đã đề ra chương trình hành động để tổ chức thực hiện.

Đây là chương trình động lực tạo điều kiện để thực hiện xã hội hóa, huy động nguồn lực của các doanh nghiệp tích cực tham gia xây dựng, chỉnh trang và phát triển đô thị thành phố Hồ Chí Minh có chất lượng sống tốt theo phương thức xây dựng – chuyển giao (BT), hoặc hợp tác công tư (PPP). Trong đó, có mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để bán, bán trả góp dài hạn, cho thuê cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp, cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động và người nhập cư.

2/- Tổng quan tình hình:

2.1)- Trước năm 1975, trên địa bàn thành phố đã có nhiều chung cư thấp tầng (phần lớn là 04 tầng) với những căn hộ nhỏ có diện tích chỉ khoảng 28 – 30m2, trong đó có nhiều căn hộ được người dân cơi nới thêm gác lửng bằng vật liệu nhẹ, không đồng nhất và không đảm bảo mỹ quan, điển hình như chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3, chung cư Ngô Gia Tự, chung cư Nguyễn Kim, quận 10, chung cư (lô chữ) Thanh Đa, quận Bình Thạnh… và các hộ gia đình đã sử dụng trong gần 50 năm qua; Tổng số chung cư cũ, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 là 473;

2.2)- Từ năm 1975 đến nay, thành phố đã bố trí chỗ ở cho cán bộ, công nhân viên, người lao động tại nhiều chung cư và nhà tập thể cũ, trong đó, có những chung cư, nhà tập thể với các căn phòng ở rất nhỏ, chỉ có diện tích khoảng 10 – 20 m2, như chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, có 12 tầng với hơn 500 căn hộ…

Đồng thời, thành phố cũng đã phát triển nhiều khu nhà chung cư, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá sinh viên để giải quyết một phần nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, tiêu biểu như: 1.000 căn hộ bán trả góp đầu tiên của cả nước tại khu dân cư Bàu Cát, quận Tân Bình; thực hiện chỉnh trang đô thị, xây dựng chung cư Xóm Cải, quận 5; các chung cư Nguyễn Kiệm, Phan Văn Trị, Đinh Bộ Lĩnh quận Bình Thạnh; các chung cư đường Hoàng Diệu, quận 4.., nhưng số lượng vẫn còn ít, chưa đáp ứng kịp nhu cầu nhà ở giá rẻ rất lớn của nhân dân thành phố;

2.3)- Sau năm 2000, các doanh nghiệp đã đầu tư phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, và đến nay đã có những doanh nghiệp tiên phong đầu tư nhà ở xã hội tại các quận ven và huyện ngoại thành, tiêu biểu như:

(1)- Công ty Lê Thành chỉ đầu tư căn hộ vừa túi tiền để cho thuê, hoặc bán cho công nhân, lao động, người thu nhập thấp đô thị với hơn 4.500 căn hộ, và cũng là doanh nghiệp tư nhân đầu tiên đã đầu tư các dự án nhà ở thương mại có diện tích 29m2/căn cho thuê dài hạn 49 năm. Công ty đã đưa ra thị trường 02 chung cư thấp tầng với quy mô 285 căn hộ nhỏ 19m2/căn, cho thuê với giá chỉ 1,5 triệu đồng/ tháng, đặt cọc 01 tháng tiền thuê nhà; Đặc biệt, trong năm 2017, Công ty dự kiến sẽ đưa vào sử dụng các dự án chung cư gồm 1.530 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê dài hạn tại phường An Lạc, quận Bình Tân;

(2)- Công ty Thiên Phát đã đầu tư dự án chung cư nhà ở xã hội gồm 2.500 chỗ ở cho công nhân thuê tại khu công nghiệp Linh Trung 2, Công ty đang đề nghị được đầu tư các dự án nhà ở xã hội tại Khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh; Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn đã đầu tư khu nhà lưu trú công nhân đầu tiên của thành phố tại Khu chế xuất Linh Trung, quận Thủ Đức; Tanimex đã đầu tư khu nhà lưu trú công nhân tại Khu công nghiệp Tân Bình; Công ty Hoàng Quân đã hoàn thành đưa vào sử dụng khu nhà ở xã hội gồm 1.700 căn tại xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh, và đang tiếp tục đầu tư vào 04 dự án nhà ở xã hội tại thành phố, trong đó, có dự án nhà ở xã hội số 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân hợp tác với Qũy Phát triển nhà ở thành phố gồm 718 căn hộ; Công ty Thủ Thiêm đã hoàn thành đưa vào sử dụng chung cư nhà ở xã hội gồm 304 căn tại phường Thảo Điền, quận 2; Công ty Phú Cường đã đầu tư chung cư nhà ở xã hội tại phường Bình An, quận 2 với 1.087 căn hộ phục vụ cho cán bộ, công nhân viên ngành công an; Công ty Nam Long đã thực hiện 08 dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền EHome và đang triển khai đầu tư các dự án nhà ở xã hội EHomeS;

(3)- Công ty Đức Khải đã thực hiện 03 dự án nhà ở tái định cư tại phường Phú Mỹ, quận 7, phường Bình An, quận 2 và tại quận Tân Bình; Công ty Nam Rạch Chiếc đã thực hiện dự án nhà tái định cư tại phường An Phú-Bình Khánh, quận 2; Công ty C.T có các dự án IHome, Bee Home; Công ty Phát triển nhà Thủ Đức có các dự án TDH Apartments; Công ty Hưng Thịnh có các dự án nhà ở vừa túi tiền 12View, 8X, Melody, Florita, Mia; Công ty Phúc Khang có các dự án Eco City, Làng Sen, Diamond Lotus; các công ty Him Lam, Nhà Mơ, Thuận Việt, Phương Việt, Thuận Kiều, Vạn Thái, Kiến Á, Địa Ốc Việt, Rio Land, An Gia, Hoàng Anh Gia Lai, Vietcomreal, Hưng Ngân, Tecco, Đất Lành, Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn… đã đầu tư phát triển nhiều dự án nhà ở vừa túi tiền, dự án căn hộ nhỏ đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư;

3/- Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ tại thành phố:

3.1)- Dự báo nhu cầu:

Hiện nay, quy mô dân số thành phố Hồ Chí Minh đã lên đến gần 13 triệu người (trong lúc số liệu thống kê chính thức thì chỉ có 8,3 triệu người), trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số; có hơn 400.000 sinh viên; hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới; Qua khảo sát của Sở Xây dựng, Viện nghiên cứu phát triển thì có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020; Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố, thì đã có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 căn hộ; Trong tổng số hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%), chỉ riêng khu vực nhà máy của Công ty Pou Yuen, quận Bình Tân đã có đến 100.000 công nhân lao động, hầu hết các đối tượng nêu trên đều đang phải thuê phòng trọ, nhà trọ.

Do vậy, giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, trước hết là phải có nhiều căn hộ cho thuê giá rẻ, có đủ các tiện ích cơ bản và an toàn hơn cần phải được coi là nhiệm vụ chính trị của thành phố, có tính nhân văn và có ý nghĩa xã hội rất sâu sắc. Trong lúc hiện nay, đang rất thiếu nhà ở xã hội cho thuê, và loại căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (giá thuê từ 1 – 3 triệu đồng/tháng).

Các ký túc xá thuộc Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh và các trường đại học khác, và các khu lưu trú công nhân do Ban quản lý Khu công nghệ cao, và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở được khoảng 13 %, còn lại khoảng 87 % nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư là do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư các khu nhà trọ, phòng trọ tạm bợ, phần lớn không đủ tiện ích, không đảm bảo an toàn, an ninh; Dự báo nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn;

3.2)- Dự kiến kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của thành phố:

(1)- Theo kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của Sở Xây dựng từ nay đến năm 2020, Thành phố phát triển 39 dự án với quy mô 45.000 căn hộ. Dự kiến đến năm 2020 sẽ hoàn thành đưa vào sử dụng 30.000 căn, trong đó có 20% dành để cho thuê, 60% căn hộ để bán trả góp dài hạn, 20% căn hộ dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bù đắp chi phí; Sở Xây dựng đã xây dựng quy trình phối hợp với Bộ Xây dựng, các Sở, ngành, quận, huyện theo cơ chế một cửa liên thông để giảm thời gian làm 03 thủ tục hành chính của dự án nhà ở: thẩm định thiết kế cơ sở; thẩm định thiết kế kỹ thuật; cấp phép xây dựng từ 75 ngày hiện nay xuống còn 42 ngày.

Đồng thời, từ nay đến năm 2020, thành phố sẽ xây dựng lại hoặc sửa chữa nâng cấp tối thiểu 50% trong tổng số 473 chung cư cũ đã được xây dựng từ trước năm 1975, với tổng số khoảng trên 35.000 căn hộ mới; và triển khai thực hiện các dự án di dời, tái định cư trên 20.000 căn nhà trên và ven các kênh rạch; đi đôi với xu thế của các doanh nghiệp bất động sản có sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, có giá bán khoảng từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng (Riêng tập đoàn VinGroup đã công bố kế hoạch phát triển 200.000 – 300.000 căn hộ giá rẻ khoảng 700 triệu đồng/căn, trong đó, thành phố Hồ Chí Minh là địa bàn trọng điểm, dự kiến phát triển các dự án tại quận 9, quận 12, huyện Bình Chánh, Nhà Bè), sẽ cung ứng cho thị trường bất động sản khoảng 100.000 căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở thương mại vừa túi tiền cho cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập thấp, công nhân, lao động và người nhập cư.

Riêng năm 2017, Thành phố sẽ hoàn thành 04 dự án chung cư nhà ở xã hội với tổng cộng 1.654 căn hộ tại chung cư Hạnh Phúc, 672 căn hộ; chung cư phường 15, quận Tân Bình, 168 căn hộ; cụm chung cư 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân, 718 căn hộ; khu nhà ở gia đình cán bộ lực lượng vũ trang Quân khu 7 tại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12 với 96 căn hộ.

(2)- Nhu cầu nhà ở xã hội của Đại học quốc gia và các trường đại học, cao đẳng khác tại thành phố Hồ Chí Minh, với quy mô hơn 400.000 sinh viên và cán bộ quản lý, công nhân viên, nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại rất lớn. Hiệp hội đề nghị thành phố làm việc với Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, Bộ Giáo dục, các Bộ chủ quản các trường đại học, cao đẳng, và các tỉnh có nhiều sinh viên học tập tại thành phố để phối hợp xây dựng các dự án phát triển các khu nhà ở xã hội để bán, bán trả góp, cho thuê; các khu ký túc xá phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng như cán bộ quản lý, giảng viên, công nhân viên, sinh viên.

Theo HoREA

Xem phần 3: Khả năng phát triển nhà ở xã hội 30m2 giá từ 100 – 200 triệu ở TPHCM

BÌNH LUẬN