Kinh nghiệm từ mô hình phát triển nhà ở an sinh xã hội của tỉnh Bình Dương

Đây là phần 1 trong văn bản Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) gửi UBND TPHCM về việc Đề xuất cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội – nhà ở thương mại giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố Hồ Chí Minh. Blog Quản lý Đô thị xin trích đăng để bạn đọc tham khảo. 

1/- Đặc điểm tình hình của tỉnh Bình Dương:

Tỉnh Bình Dương có dân số khoảng 2 triệu người, trong đó có đến hơn 1 triệu người nhập cư, chiếm tỷ lệ 52% dân số, là tỉnh có tỷ lệ dân nhập cư thuộc hàng cao nhất cả nước (thành phố Hồ Chí Minh có tỷ lệ người nhập cư khoảng 23%),  với tuyệt đại đa số là công nhân, lao động làm việc trong các khu công nghiệp. Diện tích nhà ở bình quân của tỉnh đã đạt mức 25m2/người (thành phố Hồ Chí Minh chỉ mới đạt 18,1m2/người). Lãnh đạo tỉnh Bình Dương nhận định người nhập cư là nguồn nhân lực rất quan trọng góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa của tỉnh, nhưng cũng đã tạo áp lực nặng nề cho tỉnh trong việc giải quyết nhà ở và an sinh xã hội.

nhà ở thương mại giá rẻ bình dương
Ảnh minh hoạ

Để giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách cho công nhân, lao động, người thu nhập thấp và người nhập cư, Tỉnh ủy đã có nghị quyết lãnh đạo và Ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành Chương trình phát triển nhà ở trong quá trình công nghiệp hóa, trọng điểm là phát triển nhà ở xã hội, với tên gọi là “nhà ở an sinh xã hội”.

2/- Kết quả thực hiện chương trình nhà ở an sinh xã hội của tỉnh Bình Dương:

Toàn tỉnh có 85 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 43 dự án do Tổng Công ty Becamex làm chủ đầu tư với tổng diện tích 3,1 triệu m2, gồm 70.000 căn. Sau 4 năm thực hiện, đến nay đã có 25 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng với tổng diện tích 491.262 m2, trong đó, Becamex đã thực hiện 5 dự án với tổng diện tích 298.097 m2 với 6.595 căn hộ, chiếm 60,67% tổng số nhà ở xã hội đã được xây dựng.

Bên cạnh đó, đã có khoảng 200 doanh nghiệp trong các khu công nghiệp đã đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, lao động với tổng diện tích 270.000 m2, đưa tổng diện tích sàn nhà ở xã hội toàn tỉnh lên đến 761.000 m2 với khoảng 16.900 căn hộ, giải quyết được khoảng 17% nhu cầu của công nhân, lao động nhập cư. Ngoài ra, các hộ gia đình, cá nhân cũng đã đầu tư xây dựng nhà trọ với số lượng khoảng 180.000 căn đáp ứng được nhu cầu cho 540.000 công nhân, lao động, sinh viên và người thu nhập thấp đô thị thuê, giải quyết được 55% nhu cầu nhà ở của công nhân, lao động, người nhập cư của tỉnh.

3/- Đặc điểm của các dự án nhà ở an sinh xã hội do Becamex thực hiện:

(1)- Các chung cư nhà ở an sinh xã hội của Becamex đều nằm trong khu vực đã được quy hoạch thành phố mới Bình Dương có quy mô 1.011 ha, cách trung tâm thành phố Thủ Dầu Một khoảng 03 km; hoặc bên cạnh các khu công nghiệp, đã được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, giao thông thuận lợi không bị ùn tắc, có cả các tuyến xe buýt nhanh; đã có hệ thống hạ tầng xã hội như trường học, mẫu giáo, nhà trẻ, bệnh viện, công viên, khu thể dục thể thao, vui chơi giải trí, thương mại;

(2)- Các chung cư nhà ở an sinh xã hội cao 5 tầng, không có thang máy, chiều cao thông tầng khoảng 4m, các căn hộ từ lầu 1 đến lầu 5 có diện tích 30m2 bao gồm 20m2 sàn và 10m2 gác lững đã được xây dựng hoàn chỉnh, hợp lý (tránh được tình trạng các hộ dân tự cơi nới sau này); các căn hộ tầng trệt có diện tích 45m2; diện tích nhà ở bình quân đầu người tại các khu nhà này từ 7,5 – 15m2/người thấp hơn mức bình quân của tỉnh;

(3)- Nền địa chất công trình vững chắc (đất đồi) nên hầu hết chung cư làm móng đơn, chỉ có một số ít chung cư phải làm móng cọc ngắn với chi phí thấp, và không tốn nhiều chi phí san ủi mặt bằng;

(4)- Chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư đường giao thông kết nối, chi phí xây dựng hệ thống cấp nước, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thoát nước bẩn đến ranh công trình chung cư; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội, dịch vụ (trường học, mẫu giáo, nhà trẻ, bệnh viện, công viên, khu thể dục thể thao, vui chơi giải trí, thương mại…) đều được Becamex đầu tư xây dựng 100%, không phân bổ vào giá thành căn hộ nhà ở an sinh xã hội này;

(5)- Các chung cư xây dựng theo mô-đun thiết kế mẫu nên giảm được chi phí thiết kế, và tiết kiệm được thời gian tổ chức triển khai dự án;

(6)- Giá bán căn hộ 30m2 dao động từ 100 – 200 triệu đồng tùy theo vị trí tầng; căn hộ tầng trệt có giá bán khoảng 400 triệu đồng để bù đắp chi phí dự án; người mua chỉ phải trả trước 10 – 20 triệu đồng là được nhận nhà ở, số tiền còn lại được trả góp trong 15 năm với lãi suất vay ưu đãi; tỉnh Bình Dương cũng đã cho phép người mua nhà có thể chuyển nhượng sau 03 năm sử dụng;

(7)- Theo khảo sát của Becamex, đa số công nhân, lao động, người nhập cư muốn được thuê nhà giá rẻ, gần nơi làm việc; chỉ một bộ phận có điều kiện tài chính, được hỗ trợ vốn vay ưu đãi, muốn gắn bó lâu dài với địa phương thì mới có nhu cầu mua nhà ở an sinh xã hội trả góp dài hạn;

4/- Những tồn tại, vướng mắc, khó khăn của tỉnh Bình Dương:

(1)- Kết quả thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội chưa theo kịp tốc độ tăng dân số cơ học rất lớn của tỉnh (tương tự như thành phố Hồ Chí Minh);

(2)- Một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã dành 20% quỹ đất kinh doanh để phát triển nhà ở xã hội nhưng thiếu vốn để triển khai; hoặc tại khu vực chưa có đủ cơ sở hạ tầng ngoài dự án và các dịch vụ, tiện ích để tạo không gian sống thuận tiện cho người dân;

(3)- Trên địa bàn tỉnh vẫn còn thiếu dự án nhà ở cho thuê giá rẻ do doanh nghiệp đầu tư để đáp ứng nhu cầu của số đông công nhân, lao động, người nhập cư, nên đã có đến 55% phải thuê phòng trọ, nhà trọ của các cá nhân, hộ gia đình đầu tư, phần lớn có chất lượng thấp, thiếu tiện ích và chưa đảm bảo an toàn, an ninh (Ghi chú: Thông tư 20/2016/TT-BXD chỉ cho phép cá nhân, hộ gia đình được làm nhà trọ, phòng trọ có khu vệ sinh riêng với diện tích tối thiểu 10m2; doanh nghiệp không được làm loại phòng trọ này, trong lúc doanh nghiệp nếu được tham gia thì sẽ làm tốt hơn cá nhân, hộ gia đình);

(4)- Đến nay, người mua nhà ở xã hội vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi theo quy định (Ghi chú: Từ ngày 01/07/2015 cho đến nay, ngoại trừ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, thì vẫn chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014).

5/- Một số bài học rút ra từ thực tiễn của tỉnh Bình Dương:

(1)- Quyết tâm chính trị rất lớn của Tỉnh Ủy, Ủy ban nhân dân tỉnh chủ trương thực hiện Chương trình phát triển nhà ở trong quá trình công nghiệp hóa, trọng điểm là phát triển nhà ở xã hội, nhà ở an sinh xã hội đã được quán triệt thống nhất, đồng bộ, thông suốt từ Ủy ban nhân dân tỉnh, đến các Sở, ban, ngành, và các địa phương trong tỉnh;

(2)- Các doanh nghiệp tích cực hưởng ứng, thực hiện; đặc biệt là vai trò của Becamex là chủ lực, nòng cốt, dẫn dắt thực hiện chương trình nhà ở an sinh xã hội;

(3)- Ngay từ trước năm 2005, Lãnh đạo tỉnh đã chủ trương khi quy hoạch phát triển đô thị phải dành tối thiểu 7% diện tích đất ở để phát triển nhà ở xã hội trước khi Luật Nhà ở 2005 mới bắt đầu quy định điều này tại khoản 1 điều 48: “Trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải xác định rõ quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội”;

(4)- Sử dụng triệt để và hiệu quả quỹ đất công để phát triển nhà ở xã hội; Các khu nhà ở an sinh xã hội của Becamex đều được xây dựng trên quỹ đất công, được Becamex hỗ trợ toàn bộ chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng; Các công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp trong tỉnh cũng phải có trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội;

(5)- Lựa chọn địa điểm xây nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ phải gần nơi làm việc, căn hộ nhỏ nhưng được thiết kế rất hợp lý, có diện tích sử dụng 30m2 (bao gồm gác lửng), giá cả hợp lý phù hợp với khả năng tài chính của người mua nhà là công nhân, lao động, người thu nhập thấp, người nhập cư; Người mua nhà được hỗ trợ vay vốn ưu đãi; Để giảm giá bán căn hộ an sinh xã hội (30m2) thì căn hộ tầng trệt (45m2) được bán giá cao hơn (khoảng 400 triệu đồng/căn) để bù đắp giá bán cho các căn hộ tầng trên; Hệ thống hạ tầng xã hội và các dịch vụ phục vụ cư dân tương đối đầy đủ, đồng bộ;

(6)- Thời gian làm thủ tục hành chính các dự án nhà ở xã hội nhanh do được Ủy ban nhân dân tỉnh, các sở, ngành, địa phương ưu tiên giải quyết.

Theo HorEA

Xem phần 2: Thực trạng và dự báo nhu cầu nhà ở thương mại giá rẻ ở TPHCM

BÌNH LUẬN