Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản năm 2016, dự báo 2017 của HoREA

Ngày 24/12/2016,Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi báo cáo Số 107/BC-HoREA đến Thủ tướng chính phủ, các Bô ngành liên quan, trong đó nêu đánh giá tình hình thị trường bất động sản năm 2016, và dự báo thị trường bất động sản năm 2017 đã được cập nhật tình hình và số liệu mới nhất, Quản Lý Đô Thị xin mạn phép đăng toàn văn bản báo cáo như sau:

ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2016 VÀ GIAI ĐOẠN 2011 – 2016:

bất động sản 20171/- Những diễn biến chính của thị trường bất động sản năm 2016 và giai đoạn 2011 – 2016:

– Năm 2010, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “bong bóng” lần thứ hai, nhưng mức độ và quy mô tác động có thấp hơn so với đỉnh “bong bóng” năm 2007;

– Tháng 02/2011, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, và coi bất động sản là phi sản xuất, thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào khủng hoảng đóng băng lần thứ hai rất nghiêm trọng, tác động đến các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các sàn giao dịch, các doanh nghiệp có liên quan bất động sản (như ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, xi măng,trang thiết bị nội ngoại thất, các nhà thầu thi công, các đơn vị tư vấn…); Nhiều người lao động do bị giảm thu nhập hoặc bị mất việc làm; Nhà nước cũng bị sụt giảm nguồn thu ngân sách và tác động đến  kinh tế vĩ mô; đã xuất hiện 02 vấn nạn lớn là hàng tồn kho, và nợ xấu trong thị trường bất động sản, nợ đọng xây dựng cơ bản lên đến hơn 90.000 tỷ đồng; Về mặt xã hội, nhiều người thu nhập thấp không có cơ hội và điều kiện tạo lập nhà ở; Đến tháng 11/2011, Chính phủ đã xác định lại, coi bất động sản là ngành sản xuất, kinh doanh có điều kiện, chứ không phải phi sản xuất như quan điểm trước đây;

– Sau đợt khảo sát tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội vào ngày 18-19/12/2012, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 đưa ra các chính sách hỗ trợ sản xuất và thị trường, trong đó có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, dành 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn; và dành 30% hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội. Tác động lớn nhất của chính sách này là đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị có nhà ở, và đã góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. Sau 03 năm thực hiện chính sách này, đến hết tháng 11/2016, cả nước đã có 56.000 người tạo lập được nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng; Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay là 7.032,3 tỷ đồng, trong đó, có 10.308 cá nhân vay 5.575, 4 tỷ đồng, và 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay 1.456,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này cũng đã có tác động tiêu cực làm cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, và cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền;

– Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực, và năm 2015 là năm mà thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như đã có hiện tượng lệch pha cung – cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp lớn; và đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp… Từ thực tiễn đó, Hiệp hội và Bộ Xây dựng đã có cảnh báo và khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, nên chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp; Ngân hàng Nhà nước cũng đã sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN chỉ sau 1 năm triển khai, để thay thế bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 06/06/2016 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200%; và đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong 2 năm (Năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%; từ 01/01/2017 giảm còn 50%; từ 01/01/2018 giảm còn 40%); Bộ Tài chính cũng vừa đưa ra kế hoạch từ nay đến trước năm 2020 sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản.

2/- Đánh giá tình hình thị trường bất động sản:

            2.1)- Mặt tích cực:

– Nhìn tổng quát kể từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng mang tính tích cực;

            – Nguồn thu ngân sách từ thị trường bất động sản gia tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, trong đó có tiền sử dụng đất, ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh đến ngày 10/11/2016, đã thu tiền sử dụng đất của 80 doanh nghiệp được 10.000 tỷ đồng, và còn 40 doanh nghiệp chưa nộp 1.889 tỷ đồng tiền sử dụng đất;

            – Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang thống lĩnh và dẫn dắt thị trường bất động sản; và cả thị trường mua bán sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A); Riêng lĩnh vực tư vấn đầu tư, môi giới văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại có liên quan người nước ngoài, hoặc quản lý bất động sản nhất là vận hành các dự án chung cư cao cấp, thì doanh nghiệp nước ngoài đang thống lĩnh thị trường này;

– Nguồn vốn xã hội được huy động vào thị trường bất động sản rất lớn và tăng mạnh trong những năm gần đây;

– Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư (vốn FDI) vào thị trường bất động sản thông qua các phương thức: (i) mua lại cổ phần; (ii) hợp tác đầu tư trên từng dự án; (iii) cho vay đầu tư. Trong các năm qua, thị trường bất động sản thường nằm trong top 3 hấp thụ nguồn vốn FDI, nhưng đang có xu thế sụt giảm trong năm 2016, cụ thể như sau: Năm 2014 đạt 21,92 tỷ USD, trong đó có 2,54 tỷ USDvao2 bất động sản; Năm 2015 đạt 24,1 tỷ USD, trong đó có 2,4 tỷ USD vào bất động sản; 11 tháng đầu năm 2016 đạt 18,1 tỷ USD, trong đó chỉ có 740,9 triệu USD vào bất động sản, nhưng mặt tích cực là tỷ lệ giải ngân trong năm 2016 tăng mạnh hơn các năm trước, có thể đạt 16 tỷ USD;

– Lượng kiều hối hàng năm rất lớn, khoảng 10-13 tỷ USD/năm, riêng thành phố Hồ Chí Minh có khả năng đạt được 5,7 tỷ USD trong năm 2016; trong đó, có khoảng 21% đầu tư vào thị trường bất động sản;

– Tăng trưởng tín dụng đến hết tháng 11/2016, cả nước đạt khoảng 14,57%, trong đó tăng trưởng tín dụng tiền đồng lên đến 15,81%; Dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố đạt 1.374.000 tỷ đồng, tăng trưởng khoảng 16,4% cao nhất nước và có khả năng đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 từ 18-20%, tỷ lệ nợ xấu khoảng 3,79% (nếu loại trừ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng: Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Đại dương, Ngân hàng Dầu khí toàn cầu, thì nợ xấu tín dụng của thành phố chỉ là 2,03%). Trong đó, tín dụng vào thị trường bất động sản thành phố đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,6% tổng dư nợ tín dụng của thành phố và chiếm tỷ lệ 35,2% tổng dư nợ tín dụng bất động sản cả nước (426.000 tỷ đồng), đạt mức tăng trưởng 14,2% so với năm 2015 (cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản của cả nước, chỉ đạt 8,5%); nợ xấu bất động sản thành phố chỉ khoảng 2,6% (thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bất động sản 3,93% của cả nước). Đáng quan tâm là dư nợ vay tiêu dùng toàn thành phố (với lãi suất khoảng 10%/năm, được tín chấp, hoặc có tài sản bảo đảm) khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 14,7% tổng dư nợ, trong đó đã có đến khoảng 38% (tương đương hơn 70.000 tỷ đồng) cho vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Khoản vay này cũng cần được giám sát chặt chẽ để sử dụng đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư bất động sản;

            – Công tác xây dựng lại 474 chung cư cũ trước năm 1975 đang bị hư hỏng nặng:              

           Ủy ban nhân dân thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ phân cấp, ủy quyền lựa chọn chủ đầu tư các dự án chung cư loại D (nguy hiểm); Thành phố cũng đã phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân các quận thực hiện việc kiểm định chất lượng chung cư, và lựa chọn chủ đầu tư, với mục tiêu xây dựng lại tối thiểu 50% số lượng chung cư cũ từ nay đến năm 2020; Thành phố đã di dời 20 hộ dân còn lại trong các chung cư nguy hiểm tại chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, chung cư Cô Giang, quận 1; Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã đăng ký thực hiện các dự án xây dựng lại chung cư cũ, như đã có 30 doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng các chung cư tại quận 1, hoặc đã có nhiều doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng lại chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3, chung cư Ngô Gia Tự, quận 10, chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh…

– Công tác chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch:

          Thành phố phải di dời, tái định cư hơn 20.000 hộ gia đình sống trên và ven kênh rạch, trong đó, tập trung lớn nhất tại quận 8 với khoảng 7.000 hộ (riêng dự án Nam kênh Đôi có hơn 5.000 hộ), dự án rạch Xuyên Tâm quận Bình Thạnh với khoảng 2.500 hộ. Các doanh nghiệp bất động sản đã tích cực tham gia chương trình này, tiêu biểu là Công ty cổ phần Hà Nội Ngàn Năm xin đầu tư dự án rạch Xuyên Tâm, Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng và nhà ở Sài Gòn xin đầu tư dự án Nam kênh Đôi…

– Công tác phát triển nhà ở xã hội, đã xây dựng hoàn thành 2 dự án tại phường Thảo Điền (do Công ty Cổ phần Thủ Thiêm đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách), và tại phường Bình An, quận 2 với tổng số 1.260 căn hộ; Dự án nhà lưu trú công nhân tại Khu công nghiệp Đông Nam, huyện Củ Chi với 4.600 chỗ ở cũng đã xây dựng hoàn thành; Và có 11 dự án nhà ở xã hội khác cũng đang được triển khai xây dựng. Sở Xây dựng cũng đã trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt 39 dự án nhà ở xã hội với khoảng 45.000 căn hộ sẽ được triển khai thực hiện trong giai đoạn 2016-2020;

– Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2016 và năm 2017 có thêm trên 30.000 sản phẩm nhà ở. Chỉ riêng Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 29.017 căn nhà, gồm có 27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng. Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; có 16.750 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 60,3%; và 5.412 căn hộ thuộc phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 21,6%; Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp như Công ty Him Lam, Công ty Khang Điền…xây dựng xong nhà mới bán cho người tiêu dùng nên không phải đăng ký bán hàng qua Sở Xây dựng; Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2016 đã cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm tỷ lệ 79,7% vẫn đang là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản; Giao dịch bất động sản 11 tháng đầu năm 2016 tại thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 14.000 giao dịch, giảm hơn 10% so với năm 2015 (có 18.700 giao dịch); Tồn kho bất động sản cả nước còn khoảng 31.842  tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng so với năm 2015; Trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh chỉ còn tồn kho 5.954 tỷ đồng, giảm 4.153 tỷ đồng so với năm 2015; Giá bán căn hộ chỉ tăng khoảng trên dưới 5%, giá bán đất nền có mức tăng cao hơn khoảng trên dưới 10% tùy theo loại sản phẩm, tiện ích, hoặc vị trí dự án. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ; Bên cạnh đó, với 500 dự án trên địa bàn thành phố bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản dở dang, do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”. Nhưng đáng phê phán là có một số ít doanh nghiệp chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa giải chấp tài sản thế chấp, hoặc chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.

            2.2)- Mặt hạn chế, tiêu cực:

– Đáng lo ngại nhất là thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro bên trong, như đã nêu trong bản báo cáo;

– Hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản bước đầu đã được đổi mới, có nhiều tiến bộ hơn trước, nhưng vẫn chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng;

– Thủ tục hành chính, con người hành chính vẫn là lực cản rất lớn cho sự phát triển;

– Chưa có đủ nguồn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ để giải quyết nhu cầu cấp bách của người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư;

– Một số doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng. Vẫn có dự án chưa đủ điều kiện sử dụng, chưa có hệ thống phòng cháy, chữa cháy, chưa đảm bảo an toàn nhưng đã bàn giao cho người mua nhà; nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa được chủ đầu tư làm “sổ đỏ”; hoặc có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng. Đây là vấn đề gây bức xúc, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người tiêu dùng, và Nhà nước cần phải có biện pháp xử lý các chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật.

3/- Nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản phục hồi từ cuối năm 2013 và tiếp tục tăng trưởng cho đến nay:

            Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản phục hồi từ cuối năm 2013 và tiếp tục tăng trưởng cho đến nay, nhưng có thể nêu những nguyên nhân trực tiếp là:

– Trước hết các doanh nghiệp đã tự cứu mình thông qua hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, dừng, giảm, giãn tiến độ triển khai dự án, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp nhu cầu và sức mua của thị trường; tăng cường hợp tác, liên kết giữa các doanh nghiệp; mở rộng mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A), ví dụ: Các công ty Novaland, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Khang Điền… đã mua lại nhiều dự án bị “trùm mền” trước đây và tái khởi động lại, được thị trường hấp thụ tốt;

– Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, chủ yếu là kích cầu tiêu dùng; cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; cho phép phân chia căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ…; Hệ thống pháp luật được hoàn thiện thêm một bước như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014… đã góp phần giúp thị trường phục hồi và tăng trưởng;

– Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đã nêu cao trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng, đã lựa chọn phân khúc đầu tư tùy theo thế mạnh của mình, nhưng đều căn cứ vào nhu cầu, thị hiếu và khả năng thanh toán của khách hàng, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Phân khúc bất động sản cao cấp cũng đã đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng lớp người có thu nhập cao, và của người nước ngoài, đã góp phần tô điểm thêm diện mạo mới của đô thị. Các dự án ngày càng có nhiều tiện ích, an toàn, xanh và thân thiện môi trường đang là xu thế phát triển của thị trường bất động sản.

DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2017 VÀ CẢ GIAI ĐOẠN 2017 – 2020; NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:

            1/- Dự báo thị trường bất động sản năm 2017:

– Dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016; Dự báo thị trường bất động sản đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung – cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng);

            – Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị theo khuyến nghị của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (Điển hình là Tập đoàn Vingroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 – 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới…);

– Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu;

– Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây; 

– Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật, và sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản); công cụ về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước); công cụ về quy hoạch (như quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở); công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp; chủ đầu tư phải giải chấp hoặc phải được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý thì mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai…), để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững; Dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay;

– Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản trong 05 năm tới đây;

– Quy mô thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính trong “Vùng đô thị thành phố Hồ Chí Minh”, nhất là tại các huyện giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh; Đồng thời, yêu cầu doanh nghiệp phải có sự chuyển đổi rất cơ bản, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng;

            – Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư như internet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo; và xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng;

            – Bên cạnh đó, hiện nay cũng đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường bất động sản như hiện tượng lệch pha cung – cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng…

            – Về tình hình đảm bảo an toàn, xử lý các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp, trước hết là an toàn phòng cháy, chữa cháy, và các tranh chấp trong chung cư hầu hết xảy ra tại các chung cư bình dân, các chung cư cũ. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc tổ chức đại hội chung cư, bầu ban quản trị; quản lý, sử dụng diện tích thuộc sở hữu chung (sân, bãi giữ xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, phần diện tích kinh doanh…); mức thu và sử dụng phí quản lý vận hành chung cư; phí bảo trì chung cư; về việc chủ đầu tư thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng; kéo dài, không làm sổ đỏ cho người mua nhà; chung cư chưa đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng nhưng đã đưa dân vào ở… Theo số liệu của Sở Cảnh sát Phòng cháy, chữa cháy thì chỉ có 366 trong số 682 chung cư (chiếm 53,6%), đã được nghiệm thu hệ thống phòng cháy, chữa cháy, còn lại đều chưa được nghiệm thu. Tất cả các vấn đề trên tác động đến tâm lý làm cho người tiêu dùng bất an, tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản.

– Về dự báo khả năng có, hay không có “bong bóng” bất động sản trong năm 2017 thì Hiệp hội nhận thấy khó có thể xảy ra, do “bong bóng” bất động sản chỉ xảy ra khi có các yếu tố sau đây:

+ Khi nền kinh tế phát triển nóng là nền tảng để phát sinh “bong bóng” bất động sản, do các doanh nhân và người dân cũng sẽ dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư bất động sản, hoặc mua bất động sản làm tài sản để dành. Nền kinh tế nước ta hiện vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng;

+ Trong trường hợp Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng, các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi cho vay tín dụng, và thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay, là điều kiện trực tiếp dẫn đến “bong bóng” bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, không có hiện tượng buông lỏng tín dụng;

+ Có sự phát triển lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Hiện nay, đang có hiện tượng này, nhưng chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến “bong bóng” bất động sản. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường; Doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm bất động sản sang các phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao;

+ Có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng”. Hiện nay, cũng có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc bất động sản cao cấp. Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông; Tuy chưa có dấu hiệu xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp, nhưng vẫn cần tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường bất động sản thứ cấp;

+ Nếu Nhà nước không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch để điều tiết ngay khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.

2/- Dự báo các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản giai đoạn 2017-2021:

– Tác động của hệ thống pháp luật (trước hết là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế…) đang và sẽ tiếp tục được hoàn thiện; năng lực điều hành của Chính phủ, các Bộ, Ngành, các tỉnh, thành phố sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản; Hiệp hội dự báo xu hướng tác động tích cực hơn so với trước đây;

– Yếu tố bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) do Hoa Kỳ có khả năng chưa (hoặc không) phê chuẩn, hoặc có thể đàm phán lại; và nhân tố Trung Quốc với Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) dự kiến trở thành hiện thực, sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vàoViệt Nam, và cũng sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn;

– “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ X, trong đó có “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” với 03 chương trình lớn là: (1) Chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; (2) Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; (3) Chương trình chỉnh trang các khu dân cư cũ; và “Chương trình phát triển các khu đô thị mới” định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh; Chương trình phát triển nhà ở xã hội, sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, giải quyết nhà ở cho sinh viên, công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư sẽ là những chương trình động lực thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững;

– Kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn, trước hết là đường giao thông, metro, xe buýt nhanh, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp “ăn theo” để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản, cả trong trung hạn và dài hạn;

– Nhân tố tiêu cực về mặt chủ quan, đó là tình trạng lệch pha cung – cầu về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng); tình trạng một số tập đoàn bất động sản quy mô rất lớn đang được nhận nguồn vốn tín dụng rất lớn, và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố có tiềm ẩn yếu tố rủi ro, tác động đến thị trường bất động sản trong những năm tới đây. 

            III. PHƯƠNG HƯỚNG HOẠT ĐỘNG VÀ CÁC KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM XÂY DỰNG THỊ TRƯỜNG MINH BẠCH, LÀNH MẠNH, BỀN VỮNG:

            1/- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng bất động sản:

Với nhận thức coi “khách hàng là thượng đế”, Hiệp hội và các doanh nghiệp bất động sản có nghĩa vụ tôn trọng, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người tiêu dùng; Coi trọng công tác chăm sóc khách hàng trong giai đoạn quảng bá, bán sản phẩm, cũng như lúc giao nhà, và thực hiện hậu mãi chu đáo.

2/- Các doanh nghiệp hội viên tích cực tham gia “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị thành phố Hồ Chí Minh”:

Hiệp hội nhận thức Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị bao gồm 02 cấu phần: (1) “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” bao gồm 03 nội dung trọng tâm: (i) Chương trình chỉnh trang, xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng nặng, trước hết là 474 chung cư xây dựng trước năm 1975 đã hết niên hạn sử dụng, với mục tiêu giải quyết được 50% số chung cư này từ nay đến năm 2020, cấp bách nhất là 70 chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng; (ii) Chương trình chỉnh trang, di dời, tái định cư khoảng trên 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch (kênh Tham Lương – Bến Cát; bờ nam kênh Đôi quận 8; rạch Xuyên Tâm quận Bình Thạnh; kênh Tẻ quận 4, quận 7, Nhà Bè…); (iii) Chương trình chỉnh trang các khu dân cư cũ thấp tầng ở các phường, thị trấn, kể cả các khu dân cư nông thôn ở các huyện ngoại thành. Hiệp hội đề nghị thực hiện theo phương thức chỉnh trang đô thị theo từng ô phố, khối phố, khuyến khích hợp khối, để tạo sự thông thoáng trên mặt đất, tăng thêm cây xanh, đường giao thông và các tiện ích khác; (2) “Chương trình phát triển các khu đô thị mới” sẽ mở rộng khu trung tâm cũ, hình thành thêm khu đô thị trung tâm mới của thành phố bên kia sông Sài Gòn là Khu đô thị Thủ Thiêm, và các khu đô thị vệ tinh trên các hướng quan trọng của thành phố như khu đô thị Nam Sài Gòn, khu đô thị Tây Bắc, kể cả ở các tỉnh lân cận, trong tầm nhìn toàn Vùng đô thị thành phố Hồ Chí Minh. Việc thực hiện thành công Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị thành phố Hồ Chí Minh sẽ nâng cấp đô thị ngang tầm khu vực, xây dựng thành phố có chất lượng sống tốt, nghĩa tình như mục tiêu của Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố đã đề ra.

3/- Tích cực tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; nhà ở thương mại giá rẻ để cho thuê, bán cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và người nhập cư:

– Luật Nhà ở, Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã cơ bản hình thành khung chính sách và cơ chế để phát triển nhà ở xã hội, nhưng vẫn còn phải tiếp tục hoàn thiện để thu hút mọi nguồn lực theo phương thức xã hội hóa. Dân số thành phố Hồ Chí Minh lên đến gần 13 triệu người, qua khảo sát có đến hơn 500.000 hộ chưa có nhà, hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới, có đến 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020; Số lượng sinh viên tại thành phố khoảng hơn 100.000 người; chưa tính gần 3 triệu người nhập cư rất cần nhà ở tiện ích và an toàn hơn. Các ký túc xá, và các khu lưu trú công nhân chỉ giải quyết chỗ ở được khoảng 13 %, còn lại khoảng 87 % nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư là do các hộ gia đình, các cá nhân đầu tư các khu nhà trọ, phòng trọ, phần lớn không đủ tiện ích, không đảm bảo an toàn, an ninh. Với chính sách của Nhà nước và được Ủy ban nhân dân thành phố tạo điều kiện, các doanh nghiệp hoàn toàn có thể tham gia đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, ký túc xá sinh viên, nhà lưu trú công nhân để đáp ứng nhu cầu rộng lớn và đa dạng này, coi đây cũng là một hướng đầu tư phát triển bất động sản vừa có tính nhân văn, vừa vẫn đạt được hiệu quả kinh doanh. Hiệp hội đề nghị Bộ Kế hoạch Đầu tư trình Chính phủ để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/08/2015, và sửa đổi, bổ sung Quyết định 40/2015/QĐ-TTg ngày 14/09/2015 của Thủ tướng Chính phủ để bổ sung danh mục chi ngân sách Nhà nước cho nhà ở phục vụ một số đối tượng chính sách, trong đó có danh mục chi cho nhà ở xã hội, để có cơ sở thực hiện tái cấp vốn ngân sách hàng năm, ngay từ đầu năm 2017 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội; Hiệp hội đề nghị Chính phủ giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép các dự án nhà ở thương mại từ 10 ha trở lên cũng được xem xét thực hiện phương thức quy đổi bằng tiền đối với phần nghĩa vụ dành 20 % quỹ đất kinh doanh để làm nhà ở xã hội tùy theo từng dự án; Hiệp hội cũng đề nghị hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội; và đề nghị rút ngắn thủ tục hành chính khi phê duyệt dự án nhà ở xã hội vì hiện nay, kể từ khi đã giải phóng mặt bằng, vẫn phải mất trên 2 năm để làm thủ tục triển khai dự án.

            – Hiệp hội khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, và cần quan tâm phát triển cả nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, và người nhập cư. Việc phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp tái cân bằng thị trường và giảm thiểu rủi ro trong thị trường bất động sản hiện nay.

            4/- Doanh nghiệp bất động sản cam kết đảm bảo chất lượng công trình nhà ở:

            ”Chất lượng là Danh dự” phải là cam kết của doanh nghiệp bất động sản đảm bảo chất lượng công trình nhà ở ngay từ giai đoạn quy hoạch, thiết kế, thi công móng, phần hầm, phần thân công trình, cung cấp vật tư, thiết bị, hoàn thiện cảnh quan, các dịch vụ, tiện ích; và cả trong giai đoạn quản lý vận hành chung cư, dự án phục vụ người tiêu dùng, đặt người tiêu dùng là trung tâm để phục vụ, để khắc phục cho được tâm lý bất an hiện nay về chất lượng.

            5/- Thực hiện vai trò phản biện xã hội, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản:

Hiện nay, có 5 “điểm nghẽn” lớn trong thị trường bất động sản là:

– Một là, “điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng cực kỳ khó khăn dẫn đến tình trạng dự án da beo, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra (Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh có đến 500 dự án ngừng triển khai,trong đó có nhiều dự án bất động sản chủ yếu do vướng khâu giải phóng mặt bằng);

– Hai là, “điểm nghẽn” tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin – cho”;

– Ba là, “điểm nghẽn” thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1, từ trên 20 tầng;

            – Bốn là, “điểm nghẽn” chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn; lãi suất cho vay vẫn còn cao; thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội;

– Năm là, “điểm nghẽn” chính sách chuyển nhượng dự án bất động sản nên chưa giải quyết được tình trạng khoảng 500 dự án trên địa bàn thành phố đang bị ngưng triển khai hiện nay, và đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho.

Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp năm 2014…đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản ngày càng tốt hơn, nhưng vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung, nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Hoàn thiện thể chế, phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng “lobby” chính sách, phải khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các Bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế “xin – cho” và nhũng nhiễu), đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đây. Vừa qua, rất đáng tiếc là “Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, kinh doanh” chưa được Quốc hội xem xét thông qua; Hiệp hội kỳ vọng Quốc hội sẽ xem xét trong kỳ họp lần tới. Cụ thể, Hiệp hội đề nghị cần sớm sửa đổi các quy phạm pháp luật, sau đây:

5.1)- Đề nghị xử lý “điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng và việc thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia:

Giải phóng mặt bằng là một “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản, kéo theo hệ quả nhiều dự án bị dở dang vì bồi thường “da beo”. Theo quy định tại điều 62 Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị. Nhưng trong thời gian qua việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất các dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị để tiến hành giải phóng mặt bằng rất khó khăn, mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị:

– Sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực dân cư tự chỉnh trang; hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang đô thị, thì được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài như hiện nay;

 – Kiến nghị giao cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” của các tỉnh, thành phố thực hiện thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư để đảm bảo minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện như hiện nay, và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

            5.2)- Đề nghị giải quyết “điểm nghẽn” tiền sử dụng đất để đảm bảo minh bạch và loại trừ cơ chế “xin – cho”:

Tiền sử dụng đất là một “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản, là  “gánh nặng” của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà; là “ẩn số”, không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; và là môi trường tạo ra cơ chế “xin – cho”. Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai, như sau: “2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc …%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành”; và đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương; và đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền để cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” cho phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay là khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực. Hiện nay, quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án tại thành phố, như sau:

báo cáo thị trường bất động sản 2016Từ sơ đồ trên, Hiệp hội có một số nhận xét, như sau:

– Một là, Sở Tài chính đang giữ vai trò chủ đạo trong toàn bộ quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án tại thành phố; 

– Hai là, Sở Tài nguyên và Môi trường không giữ vai trò chủ đạo trong toàn bộ quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án tại thành phố; và chỉ chủ trì thực hiện công đoạn đấu thầu qua mạng để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất; và thực hiện các thủ tục, chuẩn bị hồ sơ phục vụ Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố, và báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố;

– Ba là, với thành phần Hội đồng thẩm định giá đất thành phố hiện nay, không có  cơ chế phản biện độc lập để đảm bảo tính khách quan trong thẩm định giá đất dự án;

– Bốn là, chưa có cơ chế để doanh nghiệp thể hiện ý kiến của mình trong quy trình xác định giá đất, kể cả việc xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Nhất là trong trường hợp doanh nghiệp không nhất trí với số tiền sử dụng đất phải nộp; hoặc Hội đồng thẩm định giá đất thành phố không chấp thuận hồ sơ xác định giá đất của doanh nghiệp;

– Năm là, theo quy định thì ngân sách nhà nước chi trả chi phí xác định giá đất, nên Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức đấu thầu công khai qua mạng internet để lựa chọn đơn vị tư vấn có giá chào thầu thấp nhất được trúng thầu, thậm chí có đơn vị tư vấn chỉ bỏ thầu vài trăm ngàn đồng để được trúng thầu, để sau đó được “độc quyền” thực hiện công tác xác định giá đất dự án, và doanh nghiệp phải rất “khổ sở” vì đơn vị tư vấn này. Đây là một yếu tố dẫn đến sự thiếu minh bạch, cơ chế “xin-cho” tiêu cực, làm tổn hại đến lợi ích của người tiêu dùng, doanh nghiệp, và Nhà nước, cần được chấn chỉnh.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị:

– Đề nghị cho phép doanh nghiệp được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình;

– Đề nghị cho phép doanh nghiệp được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Hiện nay, Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy vào doanh thu của chủ đầu tư dự án, trong khi pháp luật đất đai quy định đây là khoản thu của Ban Quản trị chung cư; hoặc Sở Tài chính áp giá bán căn hộ quá cao so với giá bán thực tế của doanh nghiệp để tính tiền sử dụng đất cao lên, rất bất hợp lý cần phải được sửa đổi; 

– Đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu rộng rãi qua mạng internet hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu; thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

5.3)- Đề nghị giải quyết “điểm nghẽn” thủ tục hành chính:

Thủ tục hành chính là cần thiết để vận hành nền hành chính, cần hiện đại hóa, trước hết là tận dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật, nhất là internet, để xây dựng Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, thành phố thông minh. Hiệp hội đánh giá rất cao Nghị quyết 19/2016/NQ-CP của Chính phủ về các giải pháp cải cách thủ tục hành chính; và việc Lãnh đạo Thành phố đã đặt mục tiêu xây dựng thành phố thông minh, liên thông. Đặc biệt, cần hết sức coi trọng xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia (data base), và của các ngành, các địa phương, của thành phố được kết nối thông suốt, tiến tới được cập nhật theo thời gian thực (real time); thực hiện hiệu quả cơ chế một cửa; đi đôi với xây dựng con người hành chính liêm – chính, hết lòng phục vụ đất nước, nhân dân, doanh nghiệp; xây dựng quy chế hoạt động, và phải xây dựng được cơ chế vận hành thật hợp lý, khoa học. Hiệp hội kiến nghị cần cải cách ngay một số thủ tục hành chính về quản lý đầu tư xây dựng, như sau:

5.3.1- Đề nghị giao cho cấp tỉnh thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình cấp 1 (trên 20 tầng) để giảm thiểu “lợi ích nhóm”:

Căn cứ khoản 5 điều 78 Luật Xây dựng, Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 quy định tại khoản (5.a) điều 10: “Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành theo quy định tại điều 76 Nghị định này chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở với các nội dung quy định tại khoản 2 điều 58 của Luật Xây dựng 2014 (trừ phần thiết kế công nghệ) của dự án đầu tư xây dựng công trình cấp đặc biệt, cấp 1″ (Ghi chú: Công trình cấp 1 là công trình trên 20 tầng, mà hiện nay các công trình cao tầng kể cả nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội hầu hết đều trên 20 tầng); và tại khoản (1.a) điều 26 đã quy định: “Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành theo quy định tại điều 76 Nghị định này chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật (trường hợp thiết kế ba bước), thiết kế bản vẽ thi công (trường hợp thiết kế hai bước) của công trình cấp đặc biệt, cấp 1, công trình theo tuyến đi qua hai tỉnh trở lên và công trình do Thủ tướng Chính phủ giao”.

Theo các quy định này, thì Cục Quản lý các hoạt động xây dựng thuộc Bộ Xây dựng “chịu trách nhiệm” thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công của tất cả các công trình cấp 1 (cao trên 20 tầng); và cả những dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000 m2 của tất cả 63 tỉnh, thành phố trong cả nước, nhưng lại có một nghịch lý là sau khi được cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng thẩm định, chủ đầu tư lại phải đem hồ sơ này về nộp lại Sở Xây dựng để được cấp giấy phép xây dựng. Hiệp hội nhận thấy việc tách thành 02 quy trình: thẩm định thiết kế; và cấp giấy phép xây dựng là không hợp lý, làm tăng thủ tục và thời gian thực hiện thủ tục hành chính, mà cần nhập 02 quy trình này thành 01 quy trình, để giảm bớt thời gian và chi phí làm thủ tục hành chính. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 78 Luật Xây dựng theo hướng giao cho Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1; và cả các dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000 m2; đồng thời cần thống nhất vào quy trình, thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Về lâu dài, cơ quan Nhà nước không cần thiết “ôm” việc thẩm định thiết kế mà nên để cho các tổ chức tư vấn có giấy phép hành nghề thực hiện việc thẩm định thiết kế này và chịu trách nhiệm trước pháp luật, tương tự như cách làm của các nước khác; Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố, Sở Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án được triển khai xây dựng trước phần móng và hầm công trình sau khi đã được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật để giảm bớt thời gian chờ đợi cấp giấy phép xây dựng toàn bộ công trình.

5.3.2- Đề nghị miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng công trình trong dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được duyệt:

Khoản (2.e) điều 89 Luật Xây dựng quy định miễn giấy phép xây dựng trong trường hợp: “Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Theo quy định này, tất cả các công trình khác (chung cư, công trình thương mại, dịch vụ, officetel…) trong dự án nhà ở đều phải xin giấy phép xây dựng. Quy định này không hợp lý bởi vì tất cả các dự án nhà ở đều đã được duyệt quy hoạch 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng); các công trình cao tầng đều đã được phê duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công. Do vậy, để thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho người dân và doanh nghiệp, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (2.e) điều 89 Luật Xây dựng về việc miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với tất cả các công trình xây dựng trong dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng), đã có thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, theo đúng tinh thần Nghị quyết số 43/NQ-CP ngày 06/06/2014 của Chính phủ.

            5.3.3- Đề nghị giao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng:

Tại khoản 4 điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 đã quy định tất cả các dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên; hoặc các dự án tại khu vực đô thị có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên, hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên, đều phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, kể cả các dự án nhà ở thương mại giá thấp, hoặc dự án nhà ở xã hội thường có mức đầu tư chỉ khoảng trên dưới 1.500 tỷ đồng. Quy định này rất khác so với quy định tại điều 31 của Luật Đầu tư 2014 về thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ chỉ quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án phải di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác; hoặc dự án có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 170 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định trình Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên, không phụ thuộc số lượng căn nhà của dự án; các dự án nhà ở khác đề nghị giao cho cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

            5.4)- Đề nghị giải quyết “điểm nghẽn” tín dụng cho thị trường bất động sản; và đề nghị Nhà nước có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách để mua nhà ở xã hội; cho người thu nhập thấp đô thị để mua nhà ở thương mại giá rẻ:

– Để hỗ trợ thị trường bất động sản xử lý hàng tồn kho, nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp đô thị tiếp cận nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 triển khai thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đã đạt được thành quả rất lớn, hỗ trợ cho 56.181 cá nhân, hộ gia đình có nhà ở; góp phần giải quyết hàng tồn kho; nợ xấu; và giúp cho thị trường bất động sản phục hồi kể từ cuối năm 2013. Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo chấm dứt cấp tín dụng ưu đãi này cho các dự án nhà ở xã hội kể từ ngày 01/06/2016; chỉ tiếp tục cấp tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước ngày 31/03/2016, và chỉ giải ngân đến hết ngày 31/12/2016; các trường hợp nhận nhà từ ngày 01/01/2017 trở đi thì không được tiếp tục giải ngân từ gói tín dụng ưu đãi mà phải chuyển sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng. Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các trường hợp nhận nhà từ ngày 01/01/2017 trở đi được tiếp tục giải ngân đến hết hợp đồng, do số lượng này không nhiều, mà nếu phải vay thương mại thì đối tượng này rất khó khăn;

– Luật Nhà ở 2014 đã xác lập chính sách nhà ở xã hội, nhưng cho đến nay vẫn chưa thể triển khai được trên thực tế, do các Bộ vẫn chưa trình Chính phủ để bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách cho các Ngân hàng Chính sách xã hội, Vietcombank, Vietinbank, Agribank, và BIDV, nên chưa có nguồn vốn để triển khai chương trình nhà ở xã hội. Ngày 06/06/2016, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 1013/QĐ-TTg quy định lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là 4,8%/năm, áp dụng đến hết ngày 31/12/2016 tại Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng trên thực tế thì vẫn chưa thực hiện được. Hiện nay, người vay mua nhà ở xã hội của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng vẫn phải chịu mức lãi suất 5%/năm, áp dụng cho năm 2016 theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Đây là điều rất bất hợp lý cần được sửa đổi. Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, và áp dụng cho cả các đối tượng đã mua nhà ở xã hội thuộc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, để đảm bảo sự công bằng; và đề nghị hỗ trợ nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội;

– Thị trường bất động sản hoạt động trung hạn và dài hạn, nhưng Nhà nước chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường bất động sản. Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước có cơ chế để tính lãi suất cho vay hàng năm trong thời hạn khoảng 15-20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi tiền. Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP đã cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản nhưng cho đến nay chỉ có duy nhất Quỹ đầu tư bất động sản của Techcombank hoạt động; Quỹ tín thác bất động sản (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh vẫn chưa được hình thành để tạo vốn cho thị trường bất động sản.

            5.5)- Đề nghị giải quyết “điểm nghẽn” về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

Chuyển nhượng dự án bất động sản là một “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản; 500 dự án nay tại thành phố Hồ Chí Minh hiện đang bị ngừng triển khai là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này. Khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Quy định điều kiện này đã có phần giảm nhẹ hơn so với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (lúc đó đã quy định phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng thì mới được chuyển nhượng dự án), nhưng vẫn không hợp lý, không đáp ứng nhu cầu của thị trường. Hiệp hội nhận thấy việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Hơn nữa, sau khi nhận chuyển nhượng dự án, có thể doanh nghiệp lại làm thủ tục xin thay đổi quy hoạch dự án, có khi phá bỏ hạ tầng cũ để xây dựng lại theo mục tiêu kinh doanh của mình thì rất lãng phí của cải xã hội và mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp cần được tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh theo nhu cầu và mục tiêu của mình. Do vậy, Hiệp hội đề nghị cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

            5.6)- Kiến nghị áp dụng hình thức giao đất ổn định lâu dài cho chủ đầu tư, chủ sở hữu phần diện tích công trình thương mại, dịch vụ, căn hộ dịch vụ (officetel) trong dự án nhà ở:

Luật Đất đai quy định chỉ có đất ở, đất dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, đất nghĩa trang mới được giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; các loại đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, căn hộ dịch vụ (officetel) trong dự án nhà ở thì chỉ được giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất có thời hạn (điều 55, điều 56 Luật Đất đai). Thực tế cho thấy, trong cùng một dự án, thậm chí trong cùng một tòa nhà thì có tình trạng phần chủ sở hữu các căn hộ các tầng trên được giao đất ổn định lâu dài, trong lúc phần khối đế của tòa nhà làm thương mại, dịch vụ, hoặc khu căn hộ dịch vụ (officetel) lại chỉ được giao đất có thời hạn (dưới hình thức thuê đất) tối đa là 50 năm. Điều này không hợp lý và cần được thay đổi.

            5.7)- Đề nghị cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài; nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta:

Khoản (2.d) điều 174 Luật Đất đai quy định tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”. Như vậy, Luật Đất đai không cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. Quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước, do chưa có căn cứ pháp lý để được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, để làm tăng thêm lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài phải bảo đảm chủ quyền quốc gia. Do vậy, cần quy định rõ khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta.  

            5.8)- Đề nghị thống nhất điều kiện được chỉ định chủ đầu tư dự án:

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, thay thế từ “đất ở” thành từ “đất” (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) tại khoản 1 và khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở như sau: “1. Sử dụng diện tích đất (đất ở và các loại đất khác) thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”; “4. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc đất ở và các loại đất khác) theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” để phù hợp với khoản (1.b) điều 169 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, và để giải quyết ách tắc trong việc chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay.

            5.9)- Đề nghị cho phép doanh nghiệp “siêu nhỏ” được mở văn phòng tại căn hộ chung cư, để khuyến khích phong trào khởi nghiệp trong thanh niên:

            Khoản 11 điều 6 Luật Nhà ở cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, và khoản 7 điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định kể từ ngày 10/06/2016  phải chấm dứt hoạt động kinh doanh tại các căn hộ chung cư chỉ dùng để ở. Mới đây, Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh vừa thông báo quy định trong vòng 2 tuần các hộ kinh doanh phải chuyển hoạt động kinh doanh ra khỏi căn hộ chung cư là đúng với quy định của Luật Nhà ở, nhưng đã gây bức xúc lớn vì công tác tuyên truyền pháp luật nhà ở chưa đến với người dân, hơn nữa, nhiều hộ dân đã kinh doanh lâu đời tại đây (Ví dụ: Chung cư 2 tầng mặt tiền đường Lê Lợi; Chung cư mặt tiền đường Nguyễn Huệ, Hồ Tùng Mậu, quận 1…). Hiệp hội đề nghị có nhiều phương án xử lý cho phù hợp tình hình thực tiễn, và để hỗ trợ phong trào khởi nghiệp trong thanh niên, như sau:

– Đối với những chung cư cũ, thấp tầng, tách bạch lối đi riêng, đã có tập quán kinh doanh lâu đời thì cần đưa vào quy hoạch khu vực kinh doanh theo loại hình căn hộ dịch vụ trong chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, để được tồn tại, phát triển;

– Đối với những chung cư xây dựng sau khi Luật Nhà ở đã có hiệu lực, Hiệp hội đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tư, và Ủy ban nhân dân thành phố quy định thời hạn để chuyển hoạt động kinh doanh ra khỏi căn hộ chung cư trong thời hạn không thấp hơn 1 năm, để giảm thiểu thiệt hại cho các hộ gia đình và doanh nghiệp;

– Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 11 điều 6 Luật Nhà ở theo hướng cho phép đăng ký kinh doanh doanh nghiệp siêu nhỏ, có số lao động không quá 03 người được hoạt động tại căn hộ chung cư để khuyến khích phong trào khởi nghiệp của giới trẻ;

            5.10)- Đề nghị cho phép người nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ dịch vụ (officetel) tại nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh:

Theo quy định tại khoản 3 điều 3 và khoản (2.b) điều 159 Luật Nhà ở thì người nước ngoài không được mua căn hộ dịch vụ (officetel) tại nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong khi về bản chất, căn hộ chung cư và căn hộ dịch vụ (officetel) tại nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh, và đều có chức năng để ở. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (2.b) điều 159 Luật Nhà ở quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua căn hộ dịch vụ (officetel) tại nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh.

            5.11)- Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai:

Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản đã trao quyền cho khách hàng quá lớn, quá mức cần thiết, nhất là đã cho phép khách hàng có quyền kiểm tra việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế thi công tại công trình (trong lúc theo Luật Xây dựng thì khu vực thi công công trình là khu vực nguy hiểm, hạn chế người không có nhiệm vụ ra vào), thậm chí có thể dẫn đến khách hàng có quyền yêu cầu thường xuyên kiểm tra từng chứng từ, từng hóa đơn tài chính, kiểm tra từng công đoạn thi công; buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm giải trình, trong lúc chủ đầu tư phải tập trung mọi nguồn lực để triển khai thực hiện dự án, bảo đảm an toàn cho thi công, và đã có các nhà thầu thi công, các đơn vị tư vấn giám sát thi công, giám sát quyền tác giả, có sự giám sát của cơ quan thanh tra xây dựng, cơ quan thuế, đơn vị kiểm toán, chưa kể đến hoạt động giám sát nội bộ của doanh nghiệp. Quyền của khách hàng và nghĩa vụ của chủ đầu tư cần được quy định hợp lý hơn. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng trao quyền cho khách hàng được biết rõ thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, được quyền tham quan công trình của dự án, và chủ đầu tư có nghĩa vụ tạo điều kiện cho khách hàng thực hiện các quyền này thì hợp lý hơn.

           

            5.12)- Về trách nhiệm đầu tư hệ thống cung cấp điện, hệ thống cung cấp nước sạch đến điện kế, đồng hồ nước nhà, căn hộ trong các dự án nhà ở:

Trên thực tế, các doanh nghiệp điện lực, cấp nước đã không thực hiện đầu tư hệ thống cấp điện, cấp nước đến đồng hồ nhà, căn hộ mà chính các chủ đầu tư phải bỏ vốn trước để đầu tư hệ thống này, và người tiêu dùng phải gánh chịu chi phí này khi mua nhà. Đây là bất hợp lý kéo dài hơn 10 năm qua cần được sửa đổi để người tiêu dùng không phải gánh chịu chi phí này. Công ty phân phối điện, cấp nước cũng là doanh nghiệp kinh doanh mặt hàng điện, nước cũng phải có nghĩa vụ đầu tư hệ thống cấp điện, cấp nước sạch đến đồng hồ nhà, căn hộ để bán điện, bán nước cho người tiêu dùng.

Hiệp hội hoan nghênh Tổng Công ty Điện lực thành phố Hồ Chí Minh đã cam kết sẽ đầu tư toàn bộ hệ thống lưới điện đến đồng hồ căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư. Hiệp hội đề nghị Tổng Công ty Điện lực thành phố cũng chịu trách nhiệm đầu tư hệ thống cấp điện đến tủ điện tầng đối với cả các dự án nhà ở thương mại bình dân quy mô nhỏ và vừa (1-2 phòng ngủ) có giá bán vừa túi tiền (khoảng từ 22 triệu đồng/m2 trở xuống); và các dự án nhà ở thương mại cho thuê giá thấp (căn hộ cho thuê với giá khoảng 5 triệu đồng/tháng trở xuống) phục vụ cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị. Trong trường hợp chủ đầu tư đã bỏ vốn đầu tư xây dựng hệ thống cấp điện dự án nhà ở thương mại bình dân và bàn giao cho Công ty Điện lực thì đề nghị Bộ Tài chính, Bộ Công thương hướng dẫn việc hoàn trả lại chi phí này cho chủ đầu tư để có điều kiện giảm giá bán, giá cho thuê cho người tiêu dùng.

            5.13)- Đề nghị cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của nhà đầu tư:

Khoản (1.i) điều 64 Luật Đất đai 2013 đã quy định: “(…); hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”. Chế định này chưa thể hiện được tinh thần nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư, tôn trọng và bảo hộ tài sản hợp pháp của nhà đầu tư theo khoản 3 điều 51 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013 “(…). Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa”. Nội dung chế định này của Luật Đất đai cũng xung đột với khoản 4 điều 48 Luật Đầu tư 2014 đã quy định về chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư thì: “Trừ trường hợp được gia hạn, dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất”.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản (1.i) điều 64 Luật Đất đai 2013 “(…); hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất”, để phù hợp với Hiến pháp và Luật Đầu tư.

5.14)- Đề nghị cho phép bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn được thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ đầu tư dự án nhà ở:

Khoản 8 điều 6 Luật Nhà ở, và khoản 5 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án. Quy định này đã mâu thuẫn với quy định tại khoản (2.a) điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản cho phép bên nhận thực hiện dịch vụ quản lý bất động sản lại được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.

            5.15)- Về xác định khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh; và quyền bán, chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài:

– Luật Nhà ở, Nghị định 99/2015/NĐ-CP giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh để Sở Xây dựng cấp tỉnh công bố các dự án nhà ở thương mại được bán cho người nước ngoài. Nhưng cho đến nay công việc này vẫn chưa được thực hiện, Hiệp hội đề nghị Bộ Quốc phòng, Bộ Công an sớm xác định khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh để tạo điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.

– Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn giải quyết trường hợp người nước ngoài sau khi đã mua nhà có nhu cầu bán, chuyển nhượng lại, để thực hiện thống nhất.

            5.16)- Đề nghị Nhà nước sử dụng linh hoạt, hiệu quả các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch – kế hoạch để điều tiết thị trường bất động sản:

            a- Công cụ về thuế:

Thuế là công cụ hàng đầu để điều tiết thị trường bất động sản. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng bất động sản; Để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng bất động sản sau khi tạo lập trong năm đầu tiên; Để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước đã áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%; Trước đây, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản có 02 cách tính thuế: hoặc bằng 22% trên thu nhập chịu thuế, hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch; nhưng theo Luật thuế hiện nay thì chỉ có 01 cách tính là tính bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch, đã dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế; Bộ Tài chính đang dự thảo Luật Thuế đánh trên người có nhiều nhà để nhằm ngăn ngừa đầu cơ trên thị trường bất động sản dự kiến trình Quốc hội trước năm 2020…

            b-  Công cụ về tín dụng:

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có 15%, 20% vốn chủ sở hữu, còn lại đến 80%, 85% vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 02 nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, mà trước hết là nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng; Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng. Trong những năm qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã sử dụng công cụ tín dụng nhiều lần, có lúc thành công, cũng có lúc chưa thành công, như trong năm 2006, năm 2007, đã thực hiện chính sách tín dụng nới lỏng, thậm chí nhiều ngân hàng thương mại đã cho vay dễ dãi, dưới chuẩn đã dẫn đến bong bóng bất động sản 2007; năm 2009, Chính phủ cấp nguồn tín dụng kích cầu đầu tư tương đương 1 tỷ USD nhưng các ngân hàng lại không có biện pháp hiệu quả để kiểm soát sử dụng dòng tiền đúng mục đích nên đã góp phần dẫn đến thị trường bất động sản quay trở lại tình trạng bong bóng năm 2010; Chính sách tín dụng thắt chặt tháng 3/2008, tháng 2/2011, lãi suất 20-25%/năm đã ngay lập tức làm thị trường bất động sản bị đóng băng kéo dài mà hậu quả đến nay vẫn chưa khắc phục hết được; Năm 2013, Chính phủ triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng mà 2/3 dùng để kích cầu trực tiếp đến người tiêu dùng, đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường bất động sản, và hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, và đã góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay; Năm 2014, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN, nhưng chỉ sau khi áp dụng được 01 năm đã được điều chỉnh ngay bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN… đã và đang trở thành công cụ hiệu quả điều chỉnh thị trường bất động sản.

c- Công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở, và các công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản, bảo vệ người tiêu dùng bất động sản:

– Theo pháp luật quy định, tất cả các dự án có sử dụng đất, các dự án phát triển đô thị, nhà ở đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở của địa phương. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì Nhà nước chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất ra thị trường nhiều hơn, chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án bất động sản hơn; Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế nguồn cung quỹ đất ra thị trường, hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án bất động sản. Do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, cần được sử dụng hiệu quả và tiết kiệm, dành quỹ đất dự trữ, quỹ đất chưa sử dụng làm nguồn lực dự trữ cho các thế hệ tương lai. Hội đồng nhân dân thành phố đang giữ thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố, nhưng do mỗi năm thường chỉ có 02 kỳ họp, nên cần có cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Thường trực Hội đồng nhân dân với Ủy ban nhân dân thành phố, các Sở Ngành, các quận, huyện để đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển, và kiểm soát, giám sát việc sử dụng đất đai của thành phố. Hiệp hội đề nghị giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bổ sung) giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân để đảm bảo đáp ứng kịp nhu cầu đầu tư phát triển.

– Pháp luật đã quy định cơ chế, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; phải giải chấp hoặc được ngân hàng nơi nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật… trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, trước khi bàn giao nhà ở cho khách hàng, đều nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng;

– Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng “Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng” theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, và giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

            5.17- Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố, các Sở, ngành, quận, huyện:  

a- Đề nghị Thường trực Thành ủy, Thường trực Hội đồng nhân dân, Thường trực Ủy ban nhân dân, Thường trực Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hồ Chí Minh quan tâm và có cơ chế làm việc với Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từng thời kỳ trong năm.

b- Đề nghị Ông Chủ tịch, Ông Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố tiếp tục quan tâm và duy trì cơ chế làm việc với Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.

c- Đề nghị Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Giao thông Vận tải, Sở Công thương, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân các quận, huyện tạo điều kiện, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, cũng như hỗ trợ và giám sát các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, phát triển các dự án bất động sản trên địa bàn. Đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố phối hợp với Hiệp hội trong các hoạt động hỗ trợ các doanh nghiệp và thị trường bất động sản thành phố phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Nguồn: Hiệp Hội Bất động sản TPHCM

 

BÌNH LUẬN