Dự báo thị trường bất động sản năm 2017, các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản

Trong báo cáo gửi UBND TPHCM của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), ngoài báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2016, nhận định về thị trường bất động sản trong những năm 2011 đến 2016, đáng chú ý là bản dự báo về thị trường bất động sản năm 2017 và giai đoạn 2017 đến 2021. Đặc biệt, cũng tại bản dự báo này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng đã chỉ ra những nhân tố quan trọng ảnh hưởng, tác động đến thị trường bất động sản.

Xem thêm: Kiến nghị giải pháp xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững

Tiếp theo phần 1 của bản báo cáo, Blog Quản lý Đô thị xin đăng tiếp nguyên văn phần 2 của bản báo cáo, tập trung vào dự báo thị trường bất động sản 2017 của Hiệp hội Bất động sản TPHCM.

dự báo thị trường bất động sản 2017DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2017 VÀ CẢ GIAI ĐOẠN 2017 – 2021; NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:

1/- Dự báo thị trường bất động sản năm 2017:

– Dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại như năm 2016, và sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung – cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng);

– Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị theo khuyến nghị của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (Điển hình là Tập đoàn Vingroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 – 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới…);

– Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu;

– Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây;

– Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật, và sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản), về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước),  về quy hoạch (như quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở), về nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp…), để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững; Dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay;

– Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối có xu hướng tiếp tục gia tăng trong 05 năm tới đây;

– Quy mô thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính trong “Vùng đô thị thành phố Hồ Chí Minh”, nhất là tại các huyện giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh; Đồng thời, yêu cầu doanh nghiệp phải có sự chuyển đổi rất cơ bản, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng;

– Xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường và an toàn thì mới đáp ứng được đòi hỏi của nhà đầu tư và người tiêu dùng.

– Bên cạnh đó, hiện nay cũng đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường bất động sản như hiện tượng lệch pha cung – cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng…

– Về tình hình đảm bảo an toàn, xử lý các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp, trước hết là an toàn phòng cháy, chữa cháy, và các tranh chấp trong chung cư hầu hết xảy ra tại các chung cư bình dân, các chung cư cũ. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc tổ chức đại hội chung cư, bầu ban quản trị; quản lý, sử dụng diện tích thuộc sở hữu chung (sân, bãi giữ xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, phần diện tích kinh doanh…); mức thu và sử dụng phí quản lý vận hành chung cư; phí bảo trì chung cư; về việc chủ đầu tư thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng; kéo dài, không làm sổ đỏ cho người mua nhà; chung cư chưa đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng nhưng đã đưa dân vào ở… Theo số liệu của Sở Cảnh sát Phòng cháy, chữa cháy thì chỉ có 366 trong số 682 chung cư (chiếm 53,6%), đã được nghiệm thu hệ thống phòng cháy, chữa cháy, còn lại đều chưa được nghiệm thu. Tất cả các vấn đề trên tác động đến tâm lý làm cho người tiêu dùng bất an, tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản.

– Về dự báo khả năng có, hay không có “bong bóng” bất động sản trong năm 2017 thì Hiệp hội nhận thấy khó có thể xảy ra, do “bong bóng” bất động sản chỉ xảy ra khi có các yếu tố sau đây:

+ Khi nền kinh tế phát triển nóng là nền tảng để phát sinh “bong bóng” bất động sản, do các doanh nhân và người dân cũng sẽ dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư bất động sản, hoặc mua bất động sản làm tài sản để dành. Nền kinh tế nước ta hiện vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng;

+ Trong trường hợp Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng, các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi cho vay tín dụng, và thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay, là điều kiện trực tiếp dẫn đến “bong bóng” bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, không có hiện tượng buông lỏng tín dụng;

+ Có sự phát triển lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Hiện nay, đang có hiện tượng này, nhưng chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến “bong bóng” bất động sản. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường; Doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm bất động sản sang các phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao;

+ Có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng”. Hiện nay, cũng có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc bất động sản cao cấp. Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông; Tuy chưa có dấu hiệu xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp, nhưng vẫn cần tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường bất động sản thứ cấp;

+ Nếu Nhà nước không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch để điều tiết ngay khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.

@/- Dự báo các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản giai đoạn 2017-2021:

– Tác động của hệ thống pháp luật (trước hết là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế…) đang và sẽ tiếp tục được hoàn thiện; năng lực điều hành của Chính phủ, các Bộ, Nghành, các tỉnh, thành phố sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản; Hiệp hội dự báo xu hướng tác động tích cực hơn so với trước đây;

– Yếu tố bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) do Hoa Kỳ có khả năng chưa (hoặc không) phê chuẩn, hoặc có thể đàm phán lại; và nhân tố Trung Quốc với Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) dự kiến trở thành hiện thực, sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vàoViệt Nam, và cũng sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn;

– “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ X, trong đó có “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” với 03 chương trình lớn là: (1) Chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; (2) Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; (3) Chương trình chỉnh trang các khu dân cư cũ; và “Chương trình phát triển các khu đô thị mới” định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh; Chương trình phát triển nhà ở xã hội, sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, giải quyết nhà ở cho sinh viên, công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư sẽ là những chương trình động lực hỗ trợ cho thị trường bất động sản thành phố phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững;

– Kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn, trước hết là đường giao thông, metro, xe buýt nhanh, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp “ăn theo” để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản, cả trong trung hạn và dài hạn;

– Nhân tố tiêu cực về mặt chủ quan, đó là tình trạng lệch pha cung – cầu về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng); tình trạng một số tập đoàn bất động sản quy mô rất lớn đang được nhận nguồn vốn tín dụng rất lớn, và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố có tiềm ẩn yếu tố rủi ro, tác động đến thị trường bất động sản trong những năm tới đây.

Xem tiếp: Kiến nghị giải pháp xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững

2 BÌNH LUẬN

BÌNH LUẬN