Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 2016 (HoREA)

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2016, và dự báo thị trường bất động sản năm 2017.

Dưới đây là phần 1 của của bản báo cáo, xoáy vào đánh giá thị trường bất động sản trong năm qua và cả giai đoạn 2011 – 2016. Blog Quản lý Đô thị xin đăng lại nguyên văn.

Xem thêm:

Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản việt nam 2016ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2016 VÀ GIAI ĐOẠN 2011 – 2016:

1/- Những diễn biến chính của thị trường bất động sản năm 2016 và giai đoạn 2011 – 2016:

Năm 2010, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “bong bóng” lần thứ hai, nhưng mức độ và quy mô tác động có thấp hơn so với đỉnh “bong bóng” năm 2007;

Tháng 02/2011, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, và coi bất động sản là phi sản xuất, thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào khủng hoảng đóng băng lần thứ hai rất nghiêm trọng, tác động đến các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các sàn giao dịch, các doanh nghiệp có liên quan bất động sản (như ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, xi măng,trang thiết bị nội ngoại thất, các nhà thầu thi công, các đơn vị tư vấn…); Nhiều người lao động do bị giảm thu nhập hoặc bị mất việc làm; Nhà nước cũng bị sụt giảm nguồn thu ngân sách và tác động đến  kinh tế vĩ mô; đã xuất hiện 02 vấn nạn lớn là hàng tồn kho, và nợ xấu trong thị trường bất động sản, nợ xây dựng cơ bản lên đến hơn 90.000 tỷ đồng; Về mặt xã hội, nhiều người thu nhập thấp không có cơ hội và điều kiện tạo lập nhà ở; Đến tháng 11/2011, Chính phủ đã xác định lại, coi bất động sản là ngành sản xuất, kinh doanh có điều kiện, chứ không phải phi sản xuất như quan điểm trước đây;

Sau đợt khảo sát tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội vào ngày 18-19/12/2012, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 đưa ra các chính sách hỗ trợ sản xuất và thị trường, trong đó có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, dành 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn; và dành 30% hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội. Tác động lớn nhất của chính sách này là đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị có nhà ở, và đã góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. Sau 03 năm thực hiện chính sách này, đến hết tháng 11/2016, cả nước đã có 56.181 người mua được nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng; Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay là 7.032,3 tỷ đồng, trong đó, có 10.308 cá nhân vay 5.575, 4 tỷ đồng, và 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay 1.456,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này cũng đã có tác động tiêu cực làm cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, và cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền;

Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực, và năm 2015 là năm mà thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như đã có hiện tượng lệch pha cung – cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp lớn; và đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp… Từ thực tiễn đó, Hiệp hội và Bộ Xây dựng đã có cảnh báo và khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, nên chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp; Ngân hàng Nhà nước cũng đã sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN chỉ sau 1 năm triển khai, để thay thế bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 06/06/2016 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200%; và đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong 2 năm (Năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%; từ 01/01/2017 giảm còn 50%; từ 01/01/2018 giảm còn 40%); Bộ Tài chính cũng vừa đưa ra kế hoạch từ nay đến trước năm 2020 sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản.

2/- Đánh giá tình hình thị trường bất động sản:

2.1)- Mặt tích cực:

– Nhìn tổng quát kể từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng mang tính tích cực;

– Nguồn thu ngân sách từ thị trường bất động sản gia tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, trong đó có tiền sử dụng đất, ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh đến ngày 10/11/2016, đã thu tiền sử dụng đất của 80 doanh nghiệp được 10.000 tỷ đồng, và còn 40 doanh nghiệp chưa nộp 1.889 tỷ đồng tiền sử dụng đất;

– Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang thống lĩnh và dẫn dắt thị trường bất động sản; và cả thị trường mua bán sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A); Riêng lĩnh vực tư vấn đầu tư, môi giới văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại có liên quan người nước ngoài, hoặc quản lý bất động sản nhất là vận hành các dự án chung cư cao cấp, thì doanh nghiệp nước ngoài đang thống lĩnh thị trường này;

– Nguồn vốn xã hội được huy động vào thị trường bất động sản rất lớn và tăng mạnh trong những năm gần đây;

– Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư (vốn FDI) vào thị trường bất động sản thông qua các phương thức: (i) mua lại cổ phần; (ii) hợp tác đầu tư trên từng dự án; (iii) cho vay đầu tư. Trong các năm qua, thị trường bất động sản thường nằm trong top 3 hấp thụ nguồn vốn FDI;

– Lượng kiều hối hàng năm rất lớn, khoảng 10-13 tỷ USD/năm, riêng thành phố Hồ Chí Minh có khả năng đạt được 5,7 tỷ USD trong năm 2016; trong đó, có khoảng 21% đầu tư vào thị trường bất động sản;

– Tăng trưởng tín dụng đến hết tháng 11/2016, cả nước đạt khoảng 14,57%, trong đó tăng trưởng tín dụng tiền đồng lên đến 15,81%; Dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố đạt 1.374.000 tỷ đồng, tăng trưởng khoảng 16,4% cao nhất nước và có khả năng đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 từ 18-20%, tỷ lệ nợ xấu khoảng 3,79% (nếu loại trừ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng: Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Đại dương, Ngân hàng Dầu khí toàn cầu, thì nợ xấu tín dụng của thành phố chỉ là 2,03%).

Trong đó, tín dụng vào thị trường bất động sản thành phố khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10,6%, tăng 14,2% so với năm 2015, nợ xấu bất động sản chỉ chiếm khoảng 2,6%; Đáng quan tâm là dư nợ vay tiêu dùng toàn thành phố (với lãi suất khoảng 10%/năm, được tín chấp, hoặc có tài sản bảo đảm) khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 14,7% tổng dư nợ, trong đó đã có đến khoảng 38% (tương đương hơn 70.000 tỷ đồng) cho vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Khoản vay này cũng cần được giám sát chặt chẽ để sử dụng đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư bất động sản;

– Công tác xây dựng lại 474 chung cư cũ trước năm 1975 đang bị hư hỏng nặng:

Ủy ban nhân dân thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ phân cấp, ủy quyền lựa chọn chủ đầu tư các dự án chung cư loại D (nguy hiểm); Thành phố cũng đã phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân các quận thực hiện việc kiểm định chất lượng chung cư, và lựa chọn chủ đầu tư, với mục tiêu xây dựng lại tối thiểu 50% số lượng chung cư cũ từ nay đến năm 2020;   Thành phố đã di dời 20 hộ dân còn lại trong các chung cư nguy hiểm tại chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, chung cư Cô Giang, quận 1; Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã đăng ký thực hiện các dự án xây dựng lại chung cư cũ, như đã có 30 doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng các chung cư tại quận 1, hoặc đã có nhiều doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng lại chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3, chung cư Ngô Gia Tự, quận 10, chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh…

– Công tác chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch:

Thành phố phải di dời, tái định cư hơn 20.000 hộ gia đình sống trên và ven kênh rạch, trong đó, tập trung lớn nhất tại quận 8 với khoảng 7.000 hộ (riêng dự án Nam kênh Đôi có hơn 5.000 hộ), dự án rạch Xuyên Tâm quận Bình Thạnh với khoảng 2.500 hộ. Các doanh nghiệp bất động sản đã tích cực tham gia chương trình di dời nhà trên và ven kênh rạch, tiêu biểu là Công ty cổ phần Hà Nội Ngàn Năm xin đầu tư dự án rạch Xuyên Tâm, Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng và nhà ở Sài Gòn xin đầu tư dự án Nam kênh Đôi…

– Công tác phát triển nhà ở xã hội, đã xây dựng hoàn thành 2 dự án tại phường Thảo Điền (do Công ty Cổ phần Thủ Thiêm đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách), và tại phường Bình An, quận 2 với tổng số 1.260 căn hộ; Thành phố cũng đã xây dựng hoàn thành dự án nhà lưu trú công nhân tại Khu công nghiệp Đông Nam, huyện Củ Chi với 4.600 chỗ ở;

– Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2016 đã có thêm trên 30.000 sản phẩm nhà ở. Chỉ riêng Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 29.017 căn nhà, gồm có 27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng. Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; có 16.750 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 60,3%; và 5.412 căn hộ thuộc phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 21,6%; Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp như Công ty Him Lam, Công ty Khang Điền… thường xây dựng xong nhà mới bán cho người tiêu dùng nên không phải đăng ký bán hàng qua Sở Xây dựng; Nhưng đáng phê phán là có một số doanh nghiệp chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, đã tiềm ẩn những rủi ro cho người mua nhà. Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2016 đã cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm tỷ lệ 79,7% đang là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.

2.2)- Mặt hạn chế, tiêu cực:

– Đáng lo ngại nhất là thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro bên trong, như đã nêu trong bản báo cáo;

– Hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản bước đầu đã được đổi mới, có nhiều tiến bộ hơn trước, nhưng vẫn chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng;

– Thủ tục hành chính, con người hành chính vẫn là lực cản rất lớn cho sự phát triển;

– Chưa có đủ nguồn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ để giải quyết nhu cầu cấp bách của người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư;

– Một số doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng. Vẫn có dự án chưa đủ điều kiện sử dụng, chưa có hệ thống phòng cháy, chữa cháy, chưa đảm bảo an toàn nhưng đã bàn giao cho người mua nhà; nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa được chủ đầu tư làm “sổ đỏ”; hoặc có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng. Đây là vấn đề gây bức xúc, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người tiêu dùng, và Nhà nước cần phải có biện pháp xử lý các chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật.

3/- Nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản phục hồi từ cuối năm 2013 và tiếp tục tăng trưởng cho đến nay:

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản phục hồi từ cuối năm 2013 và tiếp tục tăng trưởng cho đến nay, nhưng có thể nêu những nguyên nhân trực tiếp là:

– Trước hết các doanh nghiệp đã tự cứu mình thông qua hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, dừng, giảm, giãn tiến độ triển khai dự án, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp nhu cầu và sức mua của thị trường; tăng cường hợp tác, liên kết giữa các doanh nghiệp; mở rộng mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A), ví dụ: Các công ty Novaland, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Khang Điền… đã mua lại nhiều dự án bị “trùm mền” trước đây và tái khởi động lại, được thị trường chấp nhận;

– Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, chủ yếu là kích cầu tiêu dùng; cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; cho phép phân chia căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ…; Hệ thống pháp luật được hoàn thiện thêm một bước như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014… đã góp phần giúp thị trường phục hồi và tăng trưởng;

– Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đã nêu cao trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng, đã lựa chọn phân khúc đầu tư tùy theo thế mạnh của mình, nhưng đều căn cứ vào nhu cầu, thị hiếu và khả năng thanh toán của khách hàng, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Riêng đối với các dự án bất động sản cao cấp cũng đã giải quyết nhu cầu ngày càng tăng của tầng lớp có điều kiện tài chính, của người nước ngoài, và góp phần tô điểm thêm diện mạo mới của đô thị. Các dự án ngày càng có nhiều tiện ích, an toàn, xanh và thân thiện môi trường đang là xu thế phát triển của thị trường bất động sản.

Xem tiếp: Dự báo thị trường bất động sản năm 2017, các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản

2 BÌNH LUẬN

BÌNH LUẬN